雅居乐文磊：房企盲目涨价不理性 在锡购房要有自住心态
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无锡365淘房 雅居乐，国内领先的综合性社区运营者，24年雅居乐已在43个城市和地区，开发建设100余座人居典范，也许在去年，雅居乐在无锡还未显露锋芒，而在2016年，雅居乐便多次创造了太湖新城热销楼盘的神话，成为太湖新城乃至无锡全市的热销标杆。
半年以来，雅居乐用实力创造了骄人的成绩，也给无锡楼市带来了诸多惊喜。本期《无锡楼市领军人物说》特邀雅居乐地产置业有限公司（上海公司）营销管理部总监兼无锡项目公司总经理文磊解析目前无锡楼市市场环境，给网友解开诸多关于买房、投资的疑惑。
雅居乐地产置业有限公司（上海公司）营销管理部总监兼无锡项目公司总经理文磊 |
无锡土地热：房企认可无锡 高价格激发更好的产品
8月以前，无锡土地市场可谓风平浪静，而8月至今，无锡土地市场波澜壮阔。不足一周时间的前后两场土拍，2块楼面价破万元的土地诞生，地王频现，不少板块楼面价被刷出新高。
土地市场好像一下子就火了起来，但凡有地挂出，开发商们便虎视眈眈，都是一副势在必得的争抢之势。面对无锡“土地热”现象，文磊认为很正常。
之前整个无锡市场的存量还是比较大的，而现在的存量只有4-5个月，供应和需求水平属于正常。政府这波顺应趋势来推地，也是一个很正常的市场情况。但是从开发商整个拍地情况来看，这对于无锡也是一个肯定，无锡是一个非常宜居的城市，经济基本面也相对比较好。作为整个长三角都市群中的重要一员，房企逐渐对无锡市场、城市建设以及经济越来越认可。
而对于这几次土地楼面价一次次刷出新高，他认为有两点原因。
第一，这是一种补涨，无锡经济水平和城市建设等各个方面并不亚于苏州以及其他城市的，但它整体地价和房价却远远落后于周边城市。第二，06年到 08年之间，全市均价也就4000多元/㎡，而今年上半年涨到9000多元/㎡，接近破万。用了将近10年的时间，才走完了6000多元的差距。其实步伐不妨迈得更大一些。反过来说，无锡的老百姓日常生活及置业等条件是很具有优势的，更好的价格会刺激更好的产品。高价格也能激发外来开发商及在无锡深耕的开发商给无锡带来更好的产品，更好的居住体验。返回无锡365淘房>>
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“新地王”：标杆性事件 地王被谁拿下都要一起建设太湖新城
据了解，朗诗新郡南侧地块即将在9月竞拍，该地块也是诸多业内认可的“新地王”的“种子选手”，对于这一场可谓万众期待的土拍，文磊同样也预测其很有可能会拍出来无锡的新地王。“这跟上次上海静安土拍是一个道理，将会是一个标杆性的事件。”
而如何看待地王，未来房价是否会随着地王的出现而上浮，文磊说：“太湖新城是无锡城市发展的前景，整体规划和框架应该是无锡最好的一个地方，医疗、教育、配套都是很不错的。回到我们项目，两个很不错的学区，一个是我们自己的幼儿园，另外一个是锡师附小。应该说太湖新城集聚了无锡最好的资源，未来房价是有想象空间的。”
文磊认为9月8日竞拍的这块土地也是目前出让的这些土地中最好的一块。“我们是很看好这块地，但对我们来讲，一方面我们是积极争取能拿这块地。而另一方面如果是别的开发商拿到的话，我们也欢迎。我们是希望大家能够共同配合太湖新城管委会及市政府，能建设好太湖新城，”他这样说道。
雅居乐：会深耕无锡 中央府在锡已形成初步品牌效应
据悉，今年前8个月，雅居乐已经花了78.27亿元用于拿地。雅居乐中央府也是雅居乐目前在无锡唯一的住宅项目。基于中央府在无锡面世以来受到众多购房者的青睐，在土地及楼市热的大背景下，雅居乐在无锡战略布局还将进一步。
文磊也明确表示雅居乐有计划在无锡继续拿地深耕：“集团给我们的权限比较多，今年也是整个雅居乐拿地的重点年份，今年整体的指标要冲到近600 亿，而明年可能会遇到很多项目结案的情况，那么今年肯定是要补仓的。对于我们这个区域来讲，我们现在叫上海公司，管辖常州、无锡、苏州、昆山、南通、上海、浙江。这些地方近期都会有很多的地块开出来，我们也在争取。无锡是我们重点的战略区域，上海公司总部暂时还在无锡，无锡我们会深耕，中央府从开盘到现在受到广大客户的追捧，不管是教育资源、医疗资源还是商业资源都非常好，我们也希望能利用在无锡形成的初步品牌效应，以及老客户群体，在无锡继续有1~2个项目再操作。”
雅居乐中央府：择址热门板块 拿地承诺一一兑现
雅居乐在无锡的第一个项目就择址于如今无锡最热门板块——太湖新城，在市场冷清或火爆的时候，雅居乐的关注度及成交都在区域内领先。
谈及此，文磊分享说：“就从拿地流程上来看，很简单，一个项目的好与坏、成与败，拿地就占了百分之六七十，甚至百分之八十。拿地之前的调研：土地的位置、周边配套资源、供应量和需求量，都决定这块地拿与不拿。”
选择拿中央府那块地，雅居乐有很多的考虑。“第一，看中太湖新城的区域优势，优质的资源在此集中，例如学区配套、商业配套、医疗配套等。第二，地铁就在地块旁边。虽然目前有购房者还没有体会到地铁的便利性，因为无锡相对车流量不高，路网建设也比较好。而在一线城市及一些拥堵的城市，地铁是非常好的出行的方式，这也是决定我们拿这块地的很重要的原因。第三，项目自身配备的29万方的商业配套。雅居乐商业配套可以辐射到整个市民中心东侧片区。”
从这个项目面世至今，雅居乐前期拿地设定的承诺都在一步一步实现。“比如我们幼儿园明年就要开学，这个跟太湖新城指挥部，办园方都已经沟通好了，明年9月份开学。锡师附小，我们今年虽然是第一批交房，但是我们今年要上学的业主都已经成功报名。商业建设也积极地往前推进。我们的承诺一步一步兑现，业主对我们的信心也在逐步建立，”文磊说。
房价：盲目涨价不理性 无锡需要接受和调整的时间
无锡近期的几次土拍给市场带来最大的冲击就是房价的上涨，很多楼盘封盘、涨价，甚至单价上涨两三千元的楼盘现在都是屡见不鲜。而这种突如其来的调价不仅不少购房者感到迷茫，也让诸多房地产业内感到震惊。究竟是正常的价格上涨，还是炒作，这把涨价之火是虚是实，文磊认为要从多个角度来看待。
第一，现在价格的上涨可能会面临有价无市，所有的价格上涨最终都是要消费者来买单，消费者认可不认可需要有一个接受的过程。有些楼盘一下子涨两三千甚至四五千，作为营销人我觉得是一厢情愿或者说是不太够理性的做法。而无锡绝大部分购房者相对还是比较理性的。再看无锡整体的经济面，因为它对外来人口的这种吸引程度跟苏州和南京是不可比的，它还是有一些自己的缺失，比如产业上的升级。第一产业、第二产业加工制造业要逐渐升级到科技、环保、能源、服务行业，而这种产业升级实际上周期会比较长，至少需要5~10年的时间。无锡外来人口近几年没有飞速的增长，整体来看购房人群还是之前的那波人，所以短期内这种价格上涨可能很难能达到房企所期望的结果，即使价格涨上去，量可能也不会达到一个井喷。
第二，无锡在整个长三角的城市群里是重要的一环，上海的外溢和苏州的外溢肯定会辐射到无锡，但这个需要时间。上海的外溢第一批肯定到昆山或花桥，第二波到苏州，第三波才能到无锡。所以外溢需要的周期比较长，不是说无锡今天拍了地明天就能涨价，这个道理不成立。第三个，所有这些拿地的房企，比如像我们明年的价格肯定是要往上的，否则的话拿地就是亏的。那明年整个的价格会随着今年下半年土拍价格有上涨趋势，这其中客户在半年多的周期里也在逐步地接受这样事实，我相信无锡明年的价格肯定会上去，这是必然的。但并不代表现阶段，想怎么涨就怎么涨，还是要综合很多其他方面的。
投资：不建议在锡纯投资房产 在锡买房兼顾自住
近期，无锡地王频现，房价上涨，而周边城市的新一轮调控政策也随之收紧，购房者开始疑惑，当下是否还适合投资。面对这样的疑问，文磊给出的答案似乎与营销人的身份有那么一点“格格不入”。
他说现在他从来不建议投资房产：“实话说如果真的要投资，上海、北京、深圳这种超一线城市是绝对可以的。其实投资是另外一码事，单从投资这种角度，超一线城市的投资门槛高，未来回报也高，比如上海静安区现在卖10万，将来要是卖20万，就直接翻倍，这个是成立的，从现实的角度来看依然是成立的。”
但是在无锡，文磊建议不要纯投资，可以考虑兼自住。他认为无锡整体经济面、外来人口数量等多种因素是不支持纯投资的。他说：“你要有一个好心态，无论什么投资都是有风险的，买房就要考虑兼自住。我也有一些朋友也无锡买房，从自住的角度来说，将来老了可以从上海过来，无锡有一个度假的地方或者有一个养老的地方，无锡很适合。从投资角度来说，放3~5年的时间，房价一定是涨的。”
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