学区？房价？315买房扫盲！这几个忠告让你告别维权
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无锡365淘房 3月14日晚8点-9点半，无锡365淘房新一轮社群直播圆满结束。
本次活动的主题是“买房先排雷”，内容涉及近期网友提问咨询较多的学区房、地铁盘，以及低价盘。在这里，我将主要内容作了一个汇总，希望对大家有所帮助。
1、真假学区房
2、地铁房VS伪地铁房
3、低价盘是“坑”还是“宝”？
『真假学区房』
1、什么是学区房？
简单来说就是指在公办小学施教区名单上的，或者施教区范围内的住宅。
以2018年锡师附小两个校区的施教区为例，施教区有以道路范围为区分的，也有以小区为单位划分的。
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2、怎么看我要买的房子是不是学区房？
需要强调的是，学区房一定要以教育局文件为准，教育局是施教区范围（即学区范围）唯一官方布渠道！
各小学的施教区范围要以每年市教育局公布的《市区公办小学施教区一览表》为准，该文件一年公布一次，大家可以在无锡教育局官网、官方微信以及无锡市人民政府网站教育信息里也能找到。
需要说明的是，学区一般在住宅小区正式交付后的次年5月下旬由教育局公开统一发布。“一般情况下，每年5月前交付并提出入学申请的适龄儿童，会被列入施教区范围。5月施教区公布后再交付的，次年列入施教区范围。”一位教育部门工作人员介绍，如果施教区公布后再交付，当年9月份又有入学需求，且符合条件的，教育局将统筹安排。“不完全符合入学条件且有入学需求的，由开发商与教育局对接后处理。”
在这里提醒大家，如果说在施教区范围发布前，某楼盘就在宣传“学区”，那么这是涉嫌虚假宣传的，大家在面对各类信息时要有所甄别。
3、是学区房就一定能上学吗？
要想孩子顺利入学，除了买学区房，还要注意其他要求。
A、落户年限等
比如，一些区域或是学校还有落户满一年的要求！
梁溪区2017年针对本区域内小学入学条件有了新的调整：自2018年起，原则上新生入学须当年6月1日前在施教区具有一年及以上正式户籍和房屋产权证，并实际居住满一年（过渡期间，2018年入学材料截止日期为2017年9月1日前）。否则由区教育行政部门根据实际情况统筹安排入学。
当年适龄儿童数超过学校规划，个别小学可能会有落户年限的要求，具体可以咨询学校，或者到学校附近的中介公司问问。还可以看该小学上一年的招生通告，看招生通告里有没有落户年限的要求。
比如连元街每年入学都会有不同要求，如要求入住满1年、人均面积大于18平，这里是举个例子，仅供参考，具体信息建议直接咨询学校招生处，以免影响孩子入学。
B、学籍是否被占用
六年一学籍，原则上，一房六年内只解决一个孩子的上学问题，当然合法的二胎除外。
由于对“六年一学籍”政策很多学校都执行的比较严格，因此如果是买名校的二手学区房，在买房之前一定要弄清楚：前户主家里有没有正在上小学的孩子占用了学籍？原房主有没有将户口从该地址迁出？切不可完全听信房东或者是中介的说辞。
C、“三址一致”才能入学
适龄儿童家庭应具有施教区正式户籍，适龄儿童户籍原则上应与父母或其他监护人（以下简称“监护人”）相同，且户籍与监护人房屋产权证、实际常住地三者相符。
买了学区房却不实际居住，被学校摸底家访查出来就比较麻烦，一般越是名校越严格，如锡师附小、连元街小学等无锡名牌小学，而如果当年适龄入学儿童扎堆那就更严格了。
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『地铁盘VS伪地铁盘』
接下来，要“排雷”的是地铁盘！
1、什么是地铁盘？
地铁盘，我在这里说几种情况，一种是已经开通地铁的地铁盘，比如地铁1号线、2号线沿线的楼盘，像地铁1号线民丰站旁的圆融广场、凌云峰阁，地铁1号线西漳站旁的万科天一新著、万科天一玖著，地铁2号线大王基站旁的华润悦府世家，地铁2号线九里河公园站旁的长泰国际社区，这种小区可以说出门就是地铁站。
还有一种是“准地铁盘”，其附近地铁正在建设中。比如，无锡在建的地铁3号线、4号线，以及地铁1号线南延段。从地铁的角度出发，这种盘可以买，基本不会有问题。
还有一种楼盘是在规划中的地铁旁，比如地铁4号线二期工程站点已经公布了的，这种确定性比较大，而地铁3号线二期工程规划没有公布，这种不确定因素就比较大了。
2、是不是地铁盘，距离很关键！
地铁盘中，有的地铁口就在小区门口，比如圆融广场这种，地铁和项目可以说是“零距离”。而很多小区距离地铁会有一段距离，这也是正常的，有的在几百米范围内。
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圆融广场位置标注图 |
很多网友、包括我自己，觉得步行在5分钟以内可抵达地铁口，是完全可以接受的。当然这个没有一个硬性的、统一的标准，仅是一个参考。
一般来说，如果小区离地铁口距离超过1．5公里，基本所谓地铁盘的效应就会减弱。是不是地铁盘，是不是你能接受的距离，未来出行方不方便，建议大家最好实地去走一走，看一看。
3、关于潜力
关于潜力方面，很多人会问，这里我摘了一段网络上的文章，大家可以作为参考。
“一般而言，即将开通地铁的远郊楼盘升值潜力大；而已经开通地铁的区域，周边楼盘价格已经上涨，透支掉部分未来溢价；而对于还处于规划中，要等一二十年才能开通的地铁楼盘，其地铁红利基本可忽略不计，毕竟未来的事情谁也说不准。如果仅仅有地铁开通，但周边相关商业、教育、医疗等配套并不完善，区域的价值提升速度也会很缓慢，毕竟有人就要生活，没有相关配套，生活会很不方便。”
想要享受地铁带来的交通和升值红利，购房者应该仔细甄别，在漫天广告中，避免踩中假地铁盘的雷区。
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『地铁盘VS伪地铁盘』
低价盘是“坑”还是“宝”？最后来说说关注度较高的一类盘，低价盘。
便宜是不是真的没好货呢？当然不是！
在这里，我整理了无锡各个区单价15000以内可以买到的，价格相对实惠、位置比较好、优势比较明显的楼盘，希望对大家有所帮助。
先来看看锡山区——
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锡山区的核心区域东亭在售的康诗丹郡是区域内唯一在售的低于1.5万元/平的新房产品，已经是现房，实景呈现，不限购，高层产品比周边同板块楼盘低了5500元/平。同样位于锡山区的栖霞东方天郡，性价比也是非常高的，在售的高层仅12000元/平。
栖霞东方天郡、康诗丹郡，这种楼盘位置不错，尤其康诗丹郡在东亭，熟悉东亭的都知道，东亭板块经济发展起步早，区域发展成熟，小区多，居住氛围浓厚，有是锡山区委、区政府驻地。
位置好，楼盘没问题，那为什么价格低呢？是坑吗？当然不是！便宜的原因是，他们被限价了，这些楼盘因为拿地早，地价低，政府要求限价销售，也就是说，不是开发商要卖的便宜，而是他只能卖这个价格！
再来看看主城梁溪区——
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主城区的交通、生活配套等优势不言而喻，房价高也是必然的，区域内1.5万元/平以下的房源，在售的仅无锡科技城、世茂璀璨时光、保利融侨时光印象，其中世茂璀璨时光在售的装修产品配备地暖、中央空调、新风、净水四大系统，该项目位于地铁1号线和地铁3号线（建设中）换乘站无锡火车站旁，靠近市中心，区位优势明显。
新吴区——
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位于新吴区新铁商务板块的正大·万物城、宝龙世家性价比也非常高。位于春潮花园附近的第一国际四期颐园剩余少量高层在售，该小区周边配套较为成熟，居住氛围浓厚。中海寰宇天下靠近金城路高架，交通便利，项目新加推89-122平高层，关注度高。
惠山区——
和锡山区一样，惠山区占地面积非常广，位置相对较偏的地方价格也低，整体来看低价盘数量也比较多。在这里，我为大家推荐的是惠山新城、天一新城这两个热门置业板块的楼盘，这两个板块位置好，配套更为齐全。
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上表中的寺头家园是安置房转性商品房，分批次拍卖，从以往的成交情况来看，均价在10500元/平左右。
最后看下滨湖区——
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至于滨湖区，众所周知区域房价很高，2万+楼盘比比皆是，也不缺3万+楼盘。区域内普通住宅均价较低的有胡埭板块和马山板块，马山是有名的旅游、度假地，多别墅和大面积房源，我在这里为大家推荐的是价格亲民的胡埭板块，有中海英伦观邸、香槟壹号和新力帝泊湾，这里靠近太湖十八湾，自然资源丰富，不过目前这里房源量已经不太充足，剩余110平以上户型在售。
面对低价盘，我的建议是刚需群体可以根据自身需求和实际预算尽早出手。从目前的情况来看，一些刚需板块已走上了“脱刚转善”的道路，一方面，不少楼盘附近新拍的土地，楼面价在不断走高；另一房面随着不断去化，低价房源即将消耗殆尽。待低价房源卖完之后，以后就只剩下地价较高的房子了，类似康诗丹郡、栖霞东方天郡这种位置好、产品好的低价盘，建议大家好好把握。
好了，以上就是本次房博士社群直播的主要内容，我们下期再见！如果想了解更多，可以加小编微信进行咨询（微信号：baiyuzhai）。
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