无锡安置房上市细则落地 市场或迎“痛并快乐”的拉锯期
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无锡365淘房 网传很久的无锡安置房上市消息终于得到明确。11月25日，无锡国土资源官网发布了《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，明确了无锡安置房上市的相关消息，满足条件的安置房自12月1日起可上市交易，同时发布了安置房上市交易流程、服务指南及相关土地出让金费用等。
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安置房上市的大石终于落地，无锡市场随之一片沸腾，各种疑问也都蔓延开来。
安置房如何定价？买卖双方博弈战
安置房未来定价是市场，更是买卖双方关注的焦点。就同一区域来说，房产中介普遍推测这一批即将上市的安置房定价要高于老新村，但总体要低于新建商品住宅。
其实，安置房上市的消息已经在市场上流传多时，上半年便有相关消息传出，从安置房业主的反应来看，他们中大多数人对定价还是有比较高的期许的。目前，无锡市场上不少安置房物业相对完善，户型设计也很合理，楼间距大，小区整体品质并不亚于部分商品住宅，有的安置房更是地处无锡热门成交板块，交通便利，周边配套齐全。
而对于购房者来说，他们对此并不“买账”，甚至有不少人认为这是一次低价买房的“捡漏”时机。他们认为安置房在物业管理上、升值空间上都有所缺陷，和一些新建商品住宅在很多方面仍有很大差距。
买卖双方在定价的期许上就已经有较大的分歧，因此业内推测这一段时期无锡二手房市场将会面临短暂的“混乱”，这也是新政出台后常规的“观望期”。
80㎡安置房上市需缴纳近20万元费用
先不谈未来定价，在满足上市其他条件后，还需缴纳多少费用也是买卖双方主要疑问。
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以太湖新城某安置房小区一套80㎡的安置房为例，参考其周边一二手房小区10000元/平米单价定价，其满足其他上市交易条件后，住宅交易税收满2年后需缴纳约15.8万元，而未满2年约则需缴纳20.3万元。该套安置房如是满五年且家庭唯一，交易总价将达95.06万元，满五年但并不是家庭唯一，交易总价为95.85万元，而不满五年，交易总价100.33万元。
当然交易过程中这一部分钱到底是由买卖双方谁来承担，按照无锡二手房买卖习惯，一般都会由买方承担。“就跟二手房买卖时候的税费一样，羊毛出在羊身上的事，”相关房产中介解释。
中介“痛并快乐着” 明年或迎来多场买卖拉锯战
关于此次上市的安置房数量，有相关数据统计显示大约为12万套。无锡住建部相关工作人员介绍，此次上市的安置房是自安置时间起满5年的小区，今后每年会公布满足条件的上市房源。业内预测明年将是无锡房产中介“痛并快乐”的一年。“中介最愁没房子卖，也愁太多房子卖，更愁买卖双方的心理价位落差太大，”接下来中介公司或将在买卖双方的价格拉锯战中耗费较大的精力。
另外此次发布的经济适用房、安置房上市交易收益费用明细表中，无锡各区经济适用房的土地出让金也同步进行了不小的调整。以新吴区太湖花园为例，土地出让金从百来元涨至了1688元/平米。于是，有网友推测：“12月1日前，肯定会有不少经济适用房业主趁新政没执行之前紧急补缴土地出让金。房地产交易中心将迎来新一波交费热潮。”
对无锡商品房市场多大冲击？ 业内：影响不大
大体量安置房上市，对商品房市场会带来多大冲击？这也是整个无锡地产圈及买卖双方关注的核心。影响刚需购房者及刚需楼盘是业内普遍认同的观点，但他们同时认为对于无锡整体商品市场并不会带来很大冲击。
世联地产苏南区域总经理李文亮说：“安置房上市肯定会分流掉部分首置客户，尤其位置不错的小区，如滨湖区的安置房等。而从整体行情来看，影响并不大。一方面转手率不一定高。对于有几套安置房、已经在出租的，不一定会考虑立即出售；另外缴纳费用决定交易量，如果土地出让金等费用加起来，与商品房相差不多，那么购房者还是会选择商品房，毕竟从住宅品质、居住舒适度上来说都更好些。”
雅居乐营销经理邹驰也持相似观点：“能满足一部分客户的置业要求。但对于追求品质、改善目的的购房者还是会选择新房住宅。”刚需客户在购房上有更多选择余地，但是对于定位高端的项目来说，并不会受到冲击，毕竟针对客户群与市场定位不同。
也有业内对后市判断持谨慎态度，阳光100总经理助理苏达杨说：“实质影响有限，主要来自心理预期。这一消息的发布本身就是造成市场波动的信号。虽然安置房上市量挺大，但是否造成市场冲击还要看最后的成交量有多少。”
在日前的房协通气会上，关于安置房上市是否会给商品房市场带来较大的冲击，无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵也给出了回复：并不会。
第一是已有“风险评估”，政府等相关部门对安置房上市已经作了充分的调研和分析，也做了风险的预估。第二是无锡人的“居住情节”，不一定会全部拿出来卖。当然，也有可能有一部分选择卖掉去买商品房、更新换代，这也能够促进一手房商品市场。第三安置房上市要交10几20几万的土地费，交完土地费后手续完善了，还要拿到不动产证才能上市，这是一个过程。基于这几点，沈洵表示：“安置房上市后对无锡的市场并没有什么太大的风险。可能会对一些刚需盘带来一些影响，但是总体上来说不会产生大的波动。”
当然也有少数“激进派”，如孔雀城营销总监王少栋认为对刚需盘有极大的影响，同时对今年高价拿地的开发商也有很大的冲击。返回无锡365淘房>>
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