房博士支招：公积金委托还贷怎么选?转贷只能自筹资金?

来源：365淘房 2019-12-25 08:27

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无锡365淘房 最近，网友咨询商贷转公积金、公积金委托还贷等问题日益增多，今天，我就来跟大家详细聊一聊这类话题。

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问题一：

我是本地人，之前用公积金贷买了套商品房，现在卖掉了，贷款也已经结清。现在名下还有一套交了土出的安置房，请问再买房可以用公积金贷吗？

答：根据10月1日之后开始实行的公积金贷款新政，无锡住房公积金贷款发放对象认定标准为“认房又认贷”，即公积金贷款发放对象为购买首套自住住房和第二套自住住房的缴存职工家庭。

首先，我们来明确一下上述所说的“房”、“贷”、“职工家庭”分别是指什么：

“房”是指职工家庭名下在无锡市不动产登记中心（包括江阴、宜兴）登记的住房；

“贷”是指住房公积金贷款；

“职工家庭”包括借款申请人、配偶及其未成年子女。

接下来就是聊一聊比较有争议的，关于“二套自住住房”的认定。我将分三种情况，来一一解读：

第一种情况是“房一贷无”指：职工家庭在申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，并且没有公积金贷款记录，目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。

第二种情况是“房无贷一”指：职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市没有住房，并且仅有一笔公积金贷款记录，也就是首次申请公积金贷款的住房不在该家庭名下了，那目前申请办理公积金贷款的这套住房是第二套自住住房。

第三种情况是“房贷合一”指：职工家庭申请公积金贷款时，该家庭在本市仅有一套住房，仅有一笔公积金贷款记录，并且名下的该套住房和已有公积金贷款记录的住房为同一套的，目前申请办理公积金贷款的这套住房也是第二套自住住房。

那么回到问题上来，该网友之前用公积金贷款买了一套商品房，现在卖掉了，如果没有后半句，那么他这种情况属于第二种情况——“名下无房产，但有一次贷款记录”，他再买房是可以申请公积金贷款的。

但是问题是，他名下还有一套已经缴纳了土地出让金的安置房。这样综合来看，这位网友再买房就只能选择纯商贷，不能再使用公积金贷款了，除非他把名下的那套安置房卖掉或者以赠与的方式，赠与给直系亲属之后，他再买房就能申请使用公积金贷款了。

问题二：

你好，请问纯商贷情况下，不转组合贷，公积金办理月冲或年冲需要什么手续？怎样才能办理？谢谢。

答：这里所说的“月冲”或者“年冲”是指公积金的委托还贷业务：

逐月还贷（“月冲”）是指：按月在个人住房公积金账户中提取住房公积金，划转到用于还贷的个人银行账户中，抵偿借款人上月归还的住房贷款本息。逐月还贷必须在本人住房公积金（不包含新职工住房补贴）账户中保留逐月还贷委托协议签订之日前，最近一个月的公积金月实缴额的12倍。

逐年还贷（“年冲”）是指：按年在个人住房公积金账户中提取住房公积金，划转至借款人贷款发放银行，提前偿还住房贷款本息。办理逐年还贷不需要保留月缴额的12倍。

目前该业务可直接在微信端办理：微信关注公众号：无锡公积金，在下方菜单栏的“我的账户”-“业务办理”中选择委托还贷签约，根据提示填写相关信息即可。

如果是参与还贷的直系亲属或者是纯商贷借款人的配偶需要办理委托还贷签约的话，需要带好：①委托人本人身份证原件；②住房贷款合同原件；③配偶办理公积金委托还贷的，另需提供结婚证原件；④直系亲属办理公积金委托还贷的，另需提供户口簿等相关关系证明材料原件等相关材料，前往住房贷款放款银行或公积金管理中心柜面办理委托还贷签约业务。

有些网友不明白这两种还款方式有什么区别，简单来说：逐月还贷能利用你每月缴存的公积金来还款，比较适合希望能减轻每月还款压力的购房者；而逐年还贷抵偿的主要是贷款本金，可以减少贷款利息支出，比较适合希望能减少贷款利息支出的购房者。大家可以根据自己的实际需要来进行选择。