独家：“营改增”后如何缴税 365实探无锡办税大厅
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无锡365淘房 5月1日，全国全面实行营改增，试点范围扩大到建筑业、房地产行业、金融业、生活服务业。五一小长假过后，“营改增”政策已经在无锡正式实施。5月4日下午1点，365小编实探位于无锡市复兴路的不动产登记中心及石皮路9号的办税大厅，揭开“营改增”后二手房交易税费变化的神秘面纱。
从现场看到，下午1点，房管局三楼不动产登记中心刚开始上班，咨询处、业务办理窗口及等待区就都已经人头攒动了。
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无锡市不动产登记中心 |
“昨天开始就已经有很多人了，上午人更多，”房管局咨询处的工作人员表示自从2月份契税改革以后二手房交易就一度火了起来，“营改增”正式实施以来，办理二手房交易业务的人就更多了。有很多二手房买卖双方都“熬”到五一以后才来交税。那么，“营改增”以后二手房的税费到底发生了什么变化？
百万住房转让 营改增后税负约减少4000余元
例：住房转让，交易额100万元，购置原价80万元。
2016年5月1日前交易需缴纳营业税；
购买不超过2年：100万*5%=5万元
购买超过2年：免征
2016年5月1日起交易缴纳增值税；
购买不超过2年：100万/（1+5%）=4.76万元
购买超过2年：免征
据地税部门工作人员介绍：增值税属于价外税，而营业税属于价内税，营改增后二手房交易涉及的增值税、契税、个人所得税等税种的计税依据均为不含增值税价格。如以一套成交价格100万元的不含税房子为例，在计算相应税款前，需要先将其所含的增值税税款减除再计算应纳税额，不含税价格=含税合同价格÷（1+5%），其中5%为二手房交易增值税征收率。
由此，营改增前应缴纳的营业税=100万×5%=5万元，营改增后应缴纳的增值税=100万÷（1+5%）×5%=4.76万元，缴纳的税款减少了约2400元。
个人所得税，如按1%核定征收方式下，营改增前应缴纳税款100万元×1%=1万元，营改增后应缴纳税款100万元/（1+5%）×1%=9524元，缴纳的税款减少了476元。
契税，如果符合3%税率情形的话，营改增前应缴纳的契税=100万×3%=3万元，营改增后应缴纳的契税=100万÷（1+5%）×3%=2.86万元，缴纳的税款减少了约1400元，其他还包括城建税及附加等也相应降低，总体下降4.76%左右。同时，工作人员也提醒由于二手房交易情形较为复杂，不同的交易情况，税负变化情况或有差异。
友情提醒：带全资料 尽早取号
对于纳税人关心的此次营改增后，二手房交易办理的提交资料、流程、办理地点等情况，地税部门表示基本保持不变，如有调整，会及时通过网站、媒体等渠道对外公布。
“因为最近办理业务的人很多，为了避免漏交资料而再跑一次，一定要在办理业务之前就把这些资料准备齐全”，房管局工作人员友情提示前来办理业务的市民：“目前提交的资料主要有存量房合同原件、复印件、房屋产权证、土地证复印件、原购房发票、原房屋交易时缴纳的契税完税证明原件、复印件、买卖双方身份证明复印件，需要享受契税、个人所得税优惠政策的，另提供家庭住房信息证明以及家庭成员信息证明等。”
无锡市崇安区石皮路9号 办税服务大厅 |
从石皮路9号的办税大厅现场可以看到，下午1点至5点，仅4个小时的工作时间，仍有百余组市民陆续取号等待办理业务。办税服务厅现场一位等待办理业务的市民说：“我上午10点就在这边取号排队了，到现在快2点了，也还没轮到。”尽管办税服务厅有6个窗口同时办理业务，但由于排队市民人数很多，依然呈现超负荷状态，有的市民在下午3点左右取号排队，下班之前都不一定能办理得上。因此相关工作人员也建议市民尽量早点前来拿号等待。返回无锡365淘房>>
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