随着房地产行情的波动，二手房交易过程中频发违约现象，此中以卖方违约居多，但买方更应防止自己出现违约问题。
【案例】
2017年7月25日，黎先生与范女士签订房屋买卖合同，约定黎先生将其名下位于某区某世纪花园小区的房屋出售给范女士，成交价格为258万元。合同签订后，范女士依约向黎先生支付了购房定金5万元。按照房屋买卖合同约定，范女士应于2017年10月25日前支付购房首付款80万元，逾期超过30日未付款，黎先生有权解除合同，且应向黎先生支付违约金，数额为房款总价的20%。但范女士至2017年12月25日都未支付首付款，经黎先生多次催促未果，遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令范女士支付违约金。
范女士称，其系为了改善居住条件，出售其自有住房后购买黎先生的房屋。因购房人未及时支付购房款，导致范女士未能按期向黎先生支付购房首付款。现范女士不同意解除房屋买卖合同。
法院经审理后判决解除双方签订的房屋买卖合同，但认为双方约定的违约金过高，法院酌情确定为20万元。
法舟律师事务所张虎律师对未按约定支付房款的行为分析如下：
伴随着物质文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住条件，因“换房”引发的房屋买卖合同纠纷随之大量涌现。
换房交易过程较为复杂，换房人往往需要以出售自有房屋所得的价款来支付购房款，因此，确保售房款按约定期限及时到位，避免对房屋出卖人构成违约，显得尤为重要。审判实践中，因买受人未能及时付款，导致换房人对房屋出卖人违约的案例大量存在。对此，《合同法》第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，黎先生和范女士签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。范女士未能按照约定的期限支付购房首付款，构成违约，黎先生行使合同解除权的条件已成立，因此黎先生要求判令解除房屋买卖合同，并判令范女士支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。
张虎律师提醒，为避免因付款问题造成买房人对出卖人违约，在此提示：一是对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；二是与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；三是关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。（来源：江南晚报）
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