限售压抑了冲动，有网友一套房多卖十几万；
3年，无锡新房均价从8473元/㎡到了16416元/㎡；
未来半年无锡或将有超600万方住宅“解冻”
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最近无锡房地产业内都在讨论5.20无锡首批限售房源解禁的消息。两年完成了一个周期，很多人都在关注这一批房源入市之后，会不会给无锡楼市带来什么冲击？
昨天满屏都是520告白季和撒狗粮，今天我们就坐下来“算算账”，用更多的例子和数据以及业内观点感受一下限售以后这两年无锡楼市的变化。
1.网友：限售压抑了冲动，房子多卖了好几十万！
我有一个朋友就很巧地成为了首批被限售的房东。她2016年在锡东新城买了一套89㎡的高层，买入时的格只有8500元/㎡，在2017年年初，这个楼盘的均价上涨到了11000元/㎡。
“当时我超级激动，想着1年不到的时间，一套房就涨了20几万，因为16年9月无锡又限购了，我担心房价被抑制，想着赶紧抛掉，可惜后来还没来得及办房产证，就碰上了限售。”朋友告诉我说，当时有中介联系过她，说想卖还是可以操作，但她担心有风险所以坚持等满2年再出售。
如今同一小区房源挂牌均价已经突破了13000元/㎡，中介说这套房子就以13000元/㎡的价格很快就能出手。
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“忍了2年，一套房多卖十几万，限售压抑了我的冲动。”
实际上，她是个例，也是不少房东的代表。也许这么一等确实等到了一个更好的时机。
2.算笔账！无锡百平米房源三年平均差价70万
2年前，无锡正式发布限售，5月20日，无锡楼市调控政策再次升级，政策规定，在原有限购政策基础上，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房；另规定，购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房），在取得不动产权证3年内不可转让。
“限购+限售”使不少外地投资客望而却步。此前，不少人认为无锡这几年的房价涨幅主要由外地投资客带起来的，实际上当这些需求被压制以后，本地不少刚需和改善的购房需求却得到了进一步的释放。
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当年限售出台后，有业内分析称，“限售”将会带来二手房源供应的下降，也将导致供需不平衡，房源少需求无法缓解，势必使市场的购买力向新房转移，这也将给新房市场带来更大的空间，房价也有进一步上升的空间。
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这两年无锡房价的变化，确实也从侧面印证了这个观点。
2019年数据统计显示，4月无锡商品住宅成交4022套，成交均价16416元/㎡；3年时间，房价从8473元/㎡到达了16416元/㎡，均价翻了近一番。
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我们可以算一笔账。期房一般等待1~1.5年，按照等待1年拿产证计算，100㎡的房源在2016年5月以8473元/㎡的单价购入，首付约25.4万，贷款总价的70%，以当年纯商贷基准利率4.9%，贷款30年计算，我们来看一看这3年房产到底升值了多少：
（16416元/㎡-8473元/㎡）×100㎡-（2400元/月利息*36个月）≈70.8万
3年周期，首付25.4万，70.8万的差价，这几个数字，我们还是可以细细感受一下。
3.看未来！业内：对无锡房价不会产生大的影响
而对于这一批房源入市以后，对未来是否据WXHOUSE统计，出台“限售令”后的半年，新房方面无锡商品住宅成交309.13万平方米、24896套，二手房方面，无锡二手住宅成交328.07万平方米、34745套。(数据统计时间为2017年6月-2017年12月)
虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差，但如果再考虑二手房交易规模的话，理论上讲，预计未来半年内无锡将有超600万方住宅“解冻”，并可入市交易。
那这一批房源入市后，对无锡楼市有没有什么影响呢？尤其是对于众多网友关心的价格，是否会产生影响呢？
无锡资深中介蒋经理认为不会有什么影响，他说：“很多人其实都会提前1~2年卖，协议过户，只要买房人接受就可以。要实在说影响的话，也就是2年完成一个周期，对房价起到了一个稳定的作用。”
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21世纪不动产无锡核心资源部孙经理分析称：“我认为对成交量有明显的推动作用，对房价有一定的平稳抑制作用。另外无锡这边刚解禁，苏州那里限售刚升级，无锡的情况对苏州来说有示范效应，所以也不太可能会有大动作。”
有不少人将其他解禁城市的数据拿来参考，数据显示，作为首批限售解冻城市之一的厦门，在限售开始解冻后二手房挂牌量环比上涨12%，同比上涨61%，供应量明显增加。但随着二手房挂牌量的增大，价格却呈现下跌趋势，厦门和福州等城市二手房成交价都出现不同程度的下跌。
有专家指出：有必要指出的是，限售解禁，只是赋予入市资格，至于是否抛售，则要视城市环境和楼市阶段而定。
实际上，房价还是由供需关系决定，这批房源不会一下子都入市，即便入市，还是要看市场需求量，当然影响无锡房价的还有土地、城建、库存等等，真正的影响似乎也还是要等待时间的印证。
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