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租金10年滞涨?!无锡以租养贷不太容易了!房东流泪…

来源:365淘房 2021-06-02 18:40

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前不久,无锡首批集中供地土拍大幕落下。除了各区地价高企,这一次,夺人眼球的还有20多万㎡的租赁建面。

吃瓜群众关于后市的猜想却才刚刚开始。

“这地价成本,以后房子要越来越贵了”,这一次更多的人想的是“这么多自持租赁房源,以后到底租给谁”……

有人就抛出这样的观点,一大波租赁自持,恐怕无锡的那些房东们先开始瑟瑟发抖!

不信,来算一笔账。 

1

或有2000多套房源注入租赁市场

这次集中土地出让,一共16宗地块,2幅触顶摇号,拼到竞租赁建面的,有13宗。拍出的租赁建面,共计200700㎡。(加上仁恒地块中本身要求的10000㎡租赁自持)

如果这部分房子,开发商拿出来对外出租,按每套房子建面100㎡计算,就有2000多套,如果按建面80㎡一套房源来算,就有2500多套。

算上宸风云庐建面9650㎡的自持,及蓝城南门小团月庐建面400㎡的自持,如果开发商也用来做租赁的话,预计还要多出100-125套房源,也就是接下来无锡租赁市场可能要新注入来自开发商的2000到2600多套房源,散落在无锡各个区域。

乍一听,这个数字,感觉平平无奇。要知道,实际上无锡的租赁市场并不算庞大,要精准统计出无锡目前有多少套房在租,多少套挂牌出租,有一定的难度。

无锡(截于2021年6月2日下午3点左右)

杭州(截于2021年6月2日下午3点左右)

我在贝壳找房网站上搜索,目前该网站显示的无锡挂牌出租的房源大约有15000多套。剔除江阴、宜兴,无锡城区目前这个数字不到15000。

所以2000多套,对于本身基数就不算大的无锡市场来说也不算小数字了!

怎么样,个人房东们是不是多少感到有些压力了?

未来市场竞争压力会不会越来越大呢?

2

无锡租金曝光!以租养贷?!不太够啊!

无锡的房价这几年肉眼可见地变幻,而租赁市场倒显得“风平浪静”。

几年前,无锡还有不少房东能实现“以租养贷”,而现在不少房东开始吐槽:租金根本追不上月供!

根据中国房价行情网最新数据,无锡目前平均租金为27.36元/月/㎡,平均总价为2356元/月。(统计时间:2021.5.14)

这个租金水平在全省范围中还处于中上游水平,仅次于南京和苏州,那么无锡各区的租金情况又是怎样的呢?通过一张图了解一下。

可以看出,租金最高的是滨湖区,达到2750元/月;新吴区、梁溪区、锡山区、惠山区的租金紧随其后,但均破了2000元/月。

克而瑞数据显示,4月无锡新房备案均价20704元/㎡,平均百平米房源总价约207万,按照首套普遍4成首付,贷款约120万,按照30年纯商贷利率普遍5.9%计算,等额本息,月供大约需要7118元。

不到3000元/月的平均租金,如何去覆盖7000多元的月供。

无锡以租养贷的时代,是不是可以说已经一去不复返了呢?

3

无锡10年租金没怎么涨?!房价高≠租金高

不知道你有没有这样的感觉,无锡这几年的租金似乎没怎么大涨过。

我就有切身体会,2011年我在水秀新村和同学合租了1套小两房,面积大约不到60㎡,当时的租金是1400元/月。

10年过去了,我在相关租房网站上搜索水秀新村,差不多面积和户型的房源,租金依然是相似的水平。

不仅仅是水秀新村,也不仅仅是滨湖区。实际上很多区域这些年的租金水平都没有什么明显的增涨。

另外,我们也不难发现,房价高的区域租金不一定高,反过来亦如此。房价不算无锡最高的新吴区,长江北路板块的租金这么多年一直保持着令其他区域房东艳羡的地位。

而经开区的几个小区,二手房挂牌均价已经突破3万+/㎡,同类型房源,租金跟长江北路几个小区比,仍有较大差距。

板块外来人口的需求量,尤其是高薪外来人口对租房市场的需求直接决定了价格。

我有一个朋友在2015年买了一套万科东郡出租给在新吴区工作的外教,他告诉我说,这几年他们小区租金的确也没有什么大的调整。

除了来自2万㎡的开发商自持租赁房源以外,接下来无锡租赁市场或还会有很多个人房源投入。 

此前,不少人收房后,会计划在1-2年内出货,或抱着“价格好就随时卖”的打算,不愿意将房子出租。

因为和房价的涨幅相比,一两年的租金在这些房东眼里,根本不算钱。说不定连装修和家具的折旧费都收不回来,平时麻烦事还一大堆。

但如今,无锡2年限售,规避一些税费还要等满5年,情况就完全不一样了。

虽然有一种观点认为,没住过人的二手房售价更高,但有些时候5年空置房子坏得更快。不如挑个生活习惯好的租客,还能顺带“保养”一下房子。

这时候,出租一定是比空置更理性的选择。

以租养贷是不太可能了,拿出部分租金到满5年后略略修缮美化一下房子,说不定还能卖个好价格还是可以实现的。

瞧瞧,房东要操心的事也挺多吧。前提是,你得有闲置的房可以出租……

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