招商寒冬里的“种子哲学”

在无锡买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-504，咨询房博士。

2025年5月27日，无锡锡东新城九里东韵生活广场招商大会现场，麦当劳金色拱门与星巴克美人鱼标志被共同印在签约背景板上，必胜客江苏负责人与社区小火锅老板的手握在一起，台下坐着近百名商户——这个曾被无锡商业地产视为“拓荒之地”的5.5万方九里东韵生活广场项目，首期招商率竟高达85%。

（九里东韵生活广场实拍图） 

“3年前没人敢想，在新城能招来国际品牌。”项目运营方无锡众赢商业运营负责人孙总向笔者展示规划图时，手指划过无锡学院校区，“18000名学生是破局关键，但真正让品牌方签字的，是政府和我们共同设计的‘风险防火墙’。”

01. 

政府让利

从“要政绩”到“保成活” 

无锡锡东新城投资控股有限公司老总在签约仪式上透露这样的信心：政府为支持该项目多元化发展，针对不同业态特点量身定制了梯度式免租政策，并前瞻性投入专项资金打造智慧化公共配套设施集群，全面赋能商户经营发展。“过去商业配套是开发商的义务，现在政府必须‘带资进场’。”

（九里仓映月天地） 

这种转变源于惨痛教训。无锡早年建设的多个睦邻中心因招商困难沦为“僵尸商业”，某睦邻中心项目空置率一度达60%。锡东新城国企无锡恒廷企业代表方坦言：“经济下行期，再漂亮的建筑没有商户就是废墟。我们和运营方约定：全力保障商户活下去好起来。” 

九里东韵生活广场的政企协议里藏着创新条款：政府以商户存活率考核运营方，首年掉铺率超过40%将启动问责。

02.

运营破局

把大学生变成“消费锚点”

笔者在项目沙盘上看到惊人动线设计：社区医院与麦当劳共享客流主动线，疫苗接种家长必经星巴克；四楼中影东方主题影院深夜散场通道直通二楼各式特色餐饮；145间房的德国城际酒店住店客人通达各个楼层，二次元嗑谷定里布局形成了独特的流量引擎，“所有业态都在做交叉导流，”孙总以必胜客的布局为例，阐释了商业选址的战略价值："其主入口精准定位学生客群，与公寓区形成高效触达；侧门巧妙衔接商业街动线，既实现品牌全域引流，又通过双动线设计强化了商业街的品牌聚合效应——这种‘精准锚定+生态融合’的布局思维，有效提升了品牌辐射力与商圈协同价值。

（无锡学院）

这种精密算计源自对消费力的精准挖掘。运营团队驻校三个月完成的《大学生校外消费白皮书》显示：无锡学院学生每月1500元校外消费中，63%流向夜间餐饮。“所以我们把影院末场排到23:30，音乐餐吧营业至凌晨2点——这些时段在传统商场全是成本，在这里却是利润引擎。”

签约商户烤肉店老板向笔者展示运营方提供的投资模型：1万元月租金看似高昂，但按学生客单价35元、日均200人次计算，盈亏平衡点仅需42%上座率。“他们还开放了安镇润发购物中心会员数据给我参考，这种透明度在招商中罕见。”

03.

商户自救

“信任链”革命与快闪店模式探讨

“老张的煲仔饭做得好，我押上信誉担保他能在这里活下来。”孙总看着一份追随他10多年的本地小商户大名单，“商户信任链才是寒冬里的棉袄。”

九里东韵生活广场招商的更多变革藏在本地化生态中。签约名单里“锡东商户联盟”的十二家成员全是运营方十年合作伙伴，从大润发鱼档老板到安镇餐饮小商户，他们以“联保租金”形式集体入驻。

孙总在签约仪式上揭示招商破局的关键：“项目首期能实现32%的铺位预签约——远超行业新项目15%的基准线，核心在于我们与安镇商业伙伴们共同成长的十年信用背书。

（签约仪式现场）

更突破性的尝试是与屈臣氏在商谈中的快闪店模式：一般这种国际连锁品牌不会在社区店入驻，此次尝试沟通100平米试点店投资压至50万，合同期半年。如果学生复购率达20%，原地升级为标准店。这可能会成为该品牌首次在社区商业试水轻资产模式。

04.

闭环验证

洋品牌用脚投票的深意

麦当劳的入驻被业内视为奇迹。“他们最初要求日均20000客流保证，我们已目前周边住宅入住率来看肯定达不到。”孙总揭秘破局关键：用麦当劳江南大学店1200万年营收案例，肯德基已经抢占无锡学院校内售卖点高地对比，才撬动签约。

星巴克的妥协更具象征意义：放弃标志性落地窗和会议区，将面积压缩到120平米，增设外卖专用通道。“我们说服星巴克总部接受新现实：社区店需要的是效率，不是腔调。”

（效果图）

品牌方用脚投票的背后，是锡东新城商务区提供的基础设施托底：

· 社区医院与商业体共享停车场，特别设计双入口，疫苗接种家长自动导流；

· 学生通道用霓虹灯牌吸引打卡，家长通道增设婴儿车停放区；

· 调整公交线路，将末班车时间延至23:00匹配夜经济；

· 授权运营方使用智慧城管系统监测人流热力图。

05.

政企共识

小体量的生存与便民哲学

站在四楼观景台俯瞰，这个5万方的商业体像精密仪器般运转：

·四楼健身工作室与二楼餐饮店共享会员体系，打车课赠豆浆券；

·社区疫苗接种留观区放置影院优惠券自助机；

·桌球馆学生卡可直接抵扣酒店钟点房费。

（效果图）

“我们不敢学荟聚做大体量体验式商业。”运营团队算过残酷的账：传统购物中心每平米日均客流需达1.2人才能存活，这里靠学生高频刚需，0.8人即可支撑。

不仅如此，消费的锚点扎实落地，未来附近包括华润山河九里、华润悦景湾、美的云璟、百郦华庭、红豆香江豪庭、龙湖九里香缇、彰泰春岸雅筑、融创东方御园、映月华府、金辉天奕铭著等中高档小区业主不断入驻，九里东韵生活广场还会不断提档升级。

“当社区阿姨开始带孩子来吃麦当劳，种子才算真正发芽。”孙总说。

九里东韵生活广场已签约品牌：

一楼生活荟，品牌有城际酒店、星巴克、麦当劳、必胜客、华为、小米、超市等等； 

二楼美食汇，以家里墩饭店为代表的商务餐饮，结合特色餐饮，让消费者更好的消费选择；

三楼活力荟，以新东方为代表的教育培训，结合贰零台球、KTV等丰富的娱乐业态；

四楼时光荟，以中影东方影城、健身房、电竞、剧本杀等业态，满足周边的客群目的性消费。

返回无锡365淘房>>

在无锡买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-504，咨询房博士。