最低3.3%！存量房贷批量下调！这3类房贷不能参与！

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前段时间，各大银行公布了2024年批量调整存量房贷操作事项的公告，将于2024年10月25日对存量个人房贷利率进行批量调整。

10月21日LPR下调之后，又有一部分业主的存量房贷利率调整幅度发生了变化，最低可降至3.3%！

但也要注意，有三种存量房利率是不能下调的！

很多买房人都不太清楚自己的利率究竟能调整多少，今天我们把存量房贷下调的细则为大家梳理一下。

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存量房贷怎么调？

根据公告，今年大部分人的利率会分为两步下调，10月25日调整一次，在下一个定价日（大多数人是每年1月1日）调一次。

10月25日的第一次调整，降会统一把高于-30BP的加减点统一改为-30BP。这一次只调整LPR的加减点。 

据悉，目前存量房客户执行的LPR值，基本有三种：4.2%、3.95%、3.85%。

按照LPR-30BP的标准来看，10月25日下调后，这些客户的房贷利率会降到3.9%、3.65%、3.55%。

重新定价日（大部分人为1月1日）第二次下调，将调整为最新LPR-30BP。 

10月21日，LPR官宣下调25个基点，5年期以上LPR来到3.6%。

如果重新定价日LPR没有变的话，这部分存量房贷客户的利率将变为3.3%。

举个例子来说，小明的存量房贷利率调整前是4.4%（LPR+20BP），他的房贷利率下调情况如下：

10月25日，银行批量调整存量房贷，在LPR上的加点调整为-30BP，小明的房贷利率调整到3.9%（LPR-30BP），调整幅度为0.5%；

2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR计算。如果LPR届时为3.6%，维持不变，则小明的房贷利率为3.3%（LPR-30BP），调整幅度为0.6%；

房贷调整之后，小明的房贷利率累计下降了1.1%。如果按照贷款100万，等额本息30年来计算：

利率为4.4%，利息总额80.27万，每月应还5007.61元；

利率为3.3%，利息总额57.66万，每月应还4379.55元；

也就是说，这一波存量房贷利率下调，能为小明省下23万左右的利息总额，每月月供减少约700元。

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另一种情况是固定利率/人行基准利率贷款。

这类客户将先调整为最新的LPR加减点，也就是浮动利率，再进行调整，最多的调整幅度不低于LPR-30BP，也就是不低于3.3%。

这三种贷款，不能下调！

存量房贷利率下调这一政策的出台，旨在减轻购房者的负担，促进房地产市场的稳定发展。

对于购房者而言，这无疑是一个利好消息。然而，并不是所有的存量房贷都会降低利率。

根据各大银行发出的公告，可以参与降息的存量房贷为：

1. 商业性个人住房贷款，包括首套、二套及以上住房贷款。

2. 2023年8月31日前办理的房贷。

3. LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

而以下几类存量房贷不在此次调整范围内：

1、公积金贷款不能下调，本次调降存量房贷利率针对的是商业贷款。若是组合贷，其中的公积金贷款部分不能下调，商业贷款部分可能可以下调。

2、二套及以上住房商业贷款不能下调，下调只针对首套住房的商业贷款，如果房子在办理贷款时是二套房或者三套、四套政策，那么不能下调。需要注意的是部分家庭同时拥有两套有贷款的房子，其中一套为首套房，这套房子背的贷款可以下调，另外一套不能下调。

3、三是2023年9月1日以后办理的贷款不能下调，“存量” 指的是已经存在的贷款，本次对于“存量”的划定范围是通知发放之日起，也就是 2023 年 8 月 31 日前的房贷，9 月 1 日以后办理的房贷属于 “增量”，不在下调房贷利率范围之内。

另外，部分城市仍然设定了新发放房贷利率政策下限。

以北京为例，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。在批量调整时，这些贷款的加点将分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。

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次新房涨跌榜出炉！ 

随着房贷水平降低，越来越多的买房人入场。期房不能立马入住，二手房又有着诸多不便，这让很多人头疼。

但近期，越来越多的买房人开始将目光投向“次新房”。

“次新房”的装修大多都不错，搬进去就能住，不用再砸钱搞装修，比起买新房、搞装修、家具家电来说省了一大笔钱。

从购房的角度来说，次新房的地段、周边配套也都比较好，大部分都在成熟住区内，或者有比较方便的交通、商场、学校等。

虽然次新房只能从房东放出来的房子里面选，选房余地比较小，但这些小缺陷相较于其优势来说，并不算什么。也正因此，次新房格外收到市场关注。

无锡的次新房市场近期价格发生了变动。

例如，万科金域缇香在去年的时候建面约88.24㎡的房源成交价为168万，均价19039元/㎡。

最近一套成交的同面积的房源，成交价125万，单价14166元/㎡。一年多的时间单价降了近5000元/㎡。

无锡融创壹号院今年3月份成交了一套建面约87.39㎡的房源，总价249.8万，均价2.8万/㎡。

10月份成交的一套建面约88.38㎡的房源，总价216万，均价2.4万元/㎡，半年时间降了4000元/㎡

在二手房市场以价换量的大环境下，很多优质的次新房都有捡漏的机会。

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