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最近，住房“以旧换新”的消息引起广泛关注。
具体来说，该政策是指，房地产开发商或地方机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。
以旧换新具体需要什么条件呢？该政策对于楼市能起到多大的作用呢？无锡会实行这项政策吗？
Part.01
多地开启“以旧换新”
新政效果...
今年以来，全国已经有十几座城市推行了商品房以旧换新政策。
最初，该政策是江苏扬州、山东济南等地的开发商自主发起的。之后，山东淄博、青岛，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水等多个城市都开启了以旧换新政策。
目前，以旧换新主要有两个方式。
1、居民与房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可以解除认购意向书并无需承担违约责任。
部分城市采取这种购房者、开发企业以及经纪公司三方合作的以旧换新政策。
例如浙江宁波的政策为，购房者和房企二者之间直接签署协议出售二手住房、换购新建住房。
2、购房者与国资公司签订协议，出售二手住房给指定的国资公司，并购买国资公司制定的新建商品住房。
这种把房子卖给国资公司的方式有较多限制。以太仓为例，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。
苏州相城区也采取类似的方式。相城城投出钱收购在相城区内产权证建筑面积在144㎡以下的住宅，购买相城城投集团推出的在售商品房。收房商品房总价不高于所购在售商品房总价。
该政策在多地实施后，效果如何呢？
在有些城市中，这一政策取得了很不错的效果。
例如，在山东济南，某楼盘工作人员表示，“以旧换新”政策推出以来效果不错，已经有多起成交案例。
在太仓，该政策已经成功施行。据了解，目前太仓第一批签约“以旧换新”的居民已经全部结束，第二批即将启动。
（图源：太仓发布）
不过，该政策在部分城市遇冷，并没有引起很大的市场反应。
例如，南京推出的“换新购”服务，已经有110多个项目上架，但就南京市场现状来看，该业务关注度并不高。该业务中的项目也多为开盘时间比较长的楼盘。
南京某项目的销售透露，从换新购服务推出到现在，本项目上还没有购房者参加活动。
Part.02
新政是“三赢”？
适合全面推广！
目前，推出以旧换新政策的城市，大多数二三线城市，新房、存量房去化周期比较长。
例如，推出该政策的南京二手房挂牌量逼近19万套，济南二手房挂牌量近10万套，苏州二手房挂牌量超17万套...
有专家分析，该政策的实行，能够在一定程度上给当地带来三赢的局面。
首先，对于二手房市场而言，该政策或将能够解决二手房卖不动的问题。
在这些城市中，二手房的去化一直是一个比较难的问题。一方面，很多家庭的老房子在市场上占劣势，根本卖不动，改善需求无法释放。
从无锡来说，就有许多二手房因为种种原因，挂牌几年都未成交。
另一方面，大部分二手房房东不了解卖二手房的套路，不了解营销手段，自己的房子会比较难卖出去。
当房源委托给经纪公司后，经纪公司会为了尽快卖出促进新房成交赚取佣金，用更专业的手段促进成交。
不论是卖给国企、地方，还是委托经纪公司，都能增快二手房去化速度，释放居民改善需求。
其次，该政策还能够减轻新房的销售压力。
换新购政策连接存量房业主的同时，另一方面还直接连接着新房市场。通过“卖旧”来释放的需求直接输送到新房销售上。
最后，该政策还能够一定程度上缓解地方资金紧张的问题。
目前以旧换新政策的两种方式，一种是官方带头，居民与房地产企业签约；一种是国资公司收购房源，再出售给换购居民。
相对于拆迁来说，这两种方式的费用都很低，资金周转比较快，能够在一定程度上减少政府的资金支出。
专家分析，从各地的操作来看，该政策为二手房库存找到了一个新模式，能够有效盘活一、二手房，很值得推广。
虽说“以旧换新”政策在各个城市效果不一，但整体来说有利于一、二手房源的销售，提高楼市活跃度。
该政策适合无锡吗？
从二手房市场上来看，现在无锡的二手房挂牌量已经达到了133630套。
11月份，无锡二手房总计成交3613套。按照每个月成交这么多来算的话，无锡二手房需要3年多才能卖完。
由此可以看出，无锡的二手房去化压力还是很大的。
从新房市场上来看，11月无锡新房成交1384套。目前新房市场上有许多楼盘都开始打折，并且力度比较大。
从整年来看，今年新房市场的整体成交量较低，买房人观望情绪比较严重。
综合以上几个情况来看，“以旧换新”政策比较适合无锡。
但不同于手机、家电等，住房“以旧换新”从各方面来说，操作难度都比较大，需要细细研究、调整。
期待“以旧换新”政策在无锡正式落地~
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