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在无锡有这样一个定律：当一个区域迎来发展风口期，区域将会有大量涉宅地块出让。
这是对于区域置业需求的预判，同时也是对于区域吸引力足够自信的表现。
鸿山就是这样。
9月30日，无锡第三次集中土拍地块挂出，本次共挂牌20涉宅地块，鸿山占据2幅。
路劲南地块
（XDG-2021-37号地块）
地块位置：新吴区锡东大道与至宾路交叉口东南侧
地块面积：66518.9㎡
地块用途：商业、居住
容积率：＞1.0，且≤1.9
起始楼面价：4243元/㎡
最高限价：4879元/㎡
01
地块出让要求自持8万方大型商业
地块体量中等，周边有时光鸿著、香岛御墅、江南华府等住宅小区。
周边更是有瑞金医院、吴文化广场等配套。
实探地块发现，目前地块已为净地，旁边就是已经售罄的项目时光鸿著。
该幅地块为商住地块，地块出让相关要求也比较多，对于商业比例、体量及竞买人资格都有严格规定。
特殊要求：
1.商业、居住用地，其中商业比例不小于70%，且上浮不超过1000㎡。住宅（含配套）：商业=30%：70%，住宅起始楼面地价10032元/m2，起始楼面地价商业 1762元/ m2
2.住宅建筑≥11层≤15层
3.新建住宅中达到6层以上的住宅成品房比例为100%
4.竞得人在地块集中设置并自持不少于8万㎡（不含地下）的大型集中商业（不含酒店、办公、专业市场、批发市场等），在出让年限内自持部分不得分割、抵押、转让或销售，商业可售部分实行现房销售。
5.竞得人引进专业商业运营管理公司，该公司在中国境内须自行开发建设并持有不少于5个单位商业建筑面积8万平米及以上的大型集中式购物中心，且每个持有年限不少于5年。
项目地块占地面积66518.9㎡，相关出让文件中规定竞得人在地块集中设置并自持不少于8万㎡（不含地下）的大型集中商业。
如此体量的商业，肯定会给鸿山商业带来重磅利好。
02
交通、学校等方面相继迎利好
而近一年时间，鸿山活跃在我们眼前，除了大商业外，离不开区域宏大的规划。
去年10月底，鸿山旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布会上，鸿山的定位被强调是：省级旅游度假区、特色物联网小镇、产城融合示范区、苏锡一体化融合发展桥头堡。
去年9月，无锡市自然资源和规划局对无锡鸿山旅游度假区总体规划方案进行批前公示，总面积17.25平方公里。
旅游度假区肯定少不了丰厚的自然资源，鸿山现有梁鸿湿地公园、中华赏石园、泰伯景区等城市资源，山水如画，构建了生态宜居的美好风光。
另外，一直备受瞩目的鸿山物联网小镇，目前已与华为、西门子、中国移动、阿里巴巴、中电海康等多家知名企业建立深度合作。
而随着产业、环境的升级，鸿山的各项基础配套利好也在紧锣密鼓的筹备中，涉及交通、学校、商业等多个方面。
鸿山金桥实验学校（暂定名）计划将于2022年07月01日竣工，2022年9月开学。
（鸿山金桥实验学校总平面图）
该项目是一所包含幼儿园、小学、初中、高中的15年一贯制学校，鸿山教育资源正在逐渐崛起。
交通方面，鸿山目前全线通车的飞凤路，直接联通鸿山与市区，远郊逐渐不远了。
地铁方面，鸿山有规划中的地铁5号线，未来还将与苏州地铁7号线、12号线联通，形成城际换乘，作为苏锡桥头堡，发展利好逐渐显现。
来源：鸿山旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布
03
鸿山土地价值凸显，新房即将突破2万
目前，产业、配套不断扩充的鸿山进入了土地价值迸发期，这几年鸿山也在稳步开发土地资源。
2019年至今，鸿山推地速度明显加快。
而品牌房企也纷纷进驻，金融街、路劲、康桥、绿地香港等纷纷发现区域潜能，争相拿地。
鸿山的土地单价实现了6000+到12000元/㎡的改变。
绿地映山风华售楼处实景图
此次鸿山挂牌的路劲南地块，起始楼面价：4243元/㎡，但相关出让文件中明确写到，该地块住宅起始楼面地价10032元/m2，起拍价即破万，并不能小觑。
新房方面，目前板块新房单价1.5万以下的楼盘已经消失，板块均价约1.75万/㎡。
板块在售/待售住宅项目共4个，目前在售新房单价在1.55-1.95万/㎡左右。
另外，板块纯新盘绿地映山风华示范区已经公开，楼盘放风价也已经出炉，小高层均价约20000元/㎡，多层房源均价约22000元/㎡，板块新房房价马上突破2万。
写在结尾：
鸿山，看得见得滚烫。
有政策，有城市发展利好，有大量土地、住宅以及配套的商业规划，也有山水景观、高校人文（规划），吸引更多产业人口，把生活安居下来。
在整个鸿山不断升级、旅游与物联网产业比翼双飞，锚定了这个中芯，意味着锁定了优先发展的未来。
未来如果物联网小镇和旅游度假区都能如期兑现，将会对板块人居发展和品质升级起到巨大推动作用，无锡人的认知也会再一次被颠覆。
面对楼市瞬息万变，像鸿山这样没有短板、潜力巨大的板块，不失为稳妥的选择。
你觉得此次土拍该幅地块能拍出什么样的楼面价？欢迎评论区留言讨论。
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