自10月29日，顾山宅地落槌，2020年江阴涉宅地块土拍收官。今天我们一起回顾去年江阴一级市场，以此研判2021年江阴楼市走向。
据统计，2020年江阴共成交35幅涉宅地块，总成交面积172.8万方，总成交金额超200亿，涉宅地块平均楼面价5275元每平。
01、涉宅地块总计揽金首超200亿
纵观2017年之后的江阴土地市场，整体呈现快速向上的态势。从2017年至2020年的4年中，涉宅地块出让面积年均上浮28.4%，出让金额年均上浮117.9%。
从中可以看出，土地价值上升速度明显高于出让规模提升速度，这与近年来江阴房价上涨关系密切。
不过，就涉宅地块成交体量来看，2020年相比2019年有所下降。总成交金额上涨的原因主要在于土地价值的上涨以及主城区高价地的频出。
02、35幅涉宅地块中3幅破万
虽然江阴第一幅破万地块不在2020年拍出，但今年一级市场的热度还是催生了多幅高价地。
首先是9月8日，中海以楼面价15602元/平拿下南门原征存中学C-25地块；
其次是4月10日，华晟以楼面价13340元/平拿下检察院东C-1地块；
再者是9月15日，嘉宏以楼面价10725元/平拿下万达西侧C-24地块。
上述三幅地块和目前融创敔山桃源地块共同组成了当下江阴万元地。
从溢价率来看，出乎意料的是，位于祝塘香草花苑东侧的C-27地块拔得头筹，该地块被恒泰以溢价率85.85%、楼面价4674元/平拿下。
就单幅地块成交总价而言，2020年江阴最贵地为华润拿下的原造纸厂C-19地块，总价高达33亿。值得一提的是，凭借原造纸厂C-19、C-20两幅地块，华润也成为2020年度江阴一级市场最大手笔的房企，总拿地金额超43亿，总拿地体量近24万方。
03、主城区涉宅地块平均楼面价达到9558元/平
从地块成交布局来看，2020年主城区（澄江街道、敔山湾）成交面积占全市36.4%，成交金额占全市60%，主城区楼面价与乡镇楼面价进一步拉开差距。
2020年，主城区平均楼面价达到9558元/平，相比全市平均楼面价高出81.2%。随着城区内低价盘逐步去化完毕，未来两年内，主城区房价全面迈入2W+已成定局。
在过去3年中，主城区涉宅地块平均楼面价年均涨幅12.9%。
04、抢进江阴，2020年首进房企多达11家
2020年，江阴楼市再度展现非凡活跃度。
过去一年中，首进江阴房企多达11家，分别是德诚、大江、大唐、华润、金地、中海、兴地、恒泰、嘉宏、众安、正大，充分展现出江阴强劲基底与外部房企对江阴的认可。
已有项目布局的开发商也纷纷表达深耕意愿，中奥、旭辉、恒大、华晟、中梁、通银、融创、蓝城再度落子江阴。
原有本土房企长江、华西村亦有斩获，成为为数不多的江阴商品房开发企业。
当然，在多次土拍大战中，有一些身影未能成功出现在成交名单上，但他们对于2020年一级市场也存有贡献，比如三巽、金科、三盛、康桥、正荣等等，2021年他们很可能再度择机进入江阴楼市。
05、集中入市，2021江阴或迎卖房大战
在2013年至2017年间，由于市场供应量较少，导致了2018年前后的抢房大战。随着一级市场逐步打开，江阴供需关系得到相当大程度缓解。如今的城南板块，就面临产品、价格同质化的问题，使得板块内各项目流速纷纷减慢。
2021年，这样的局面可能会再度加剧。
2020年拍下的新地，尚有不少还未入市。比如城南恒大、祝塘兴地、恒泰，城西嘉宏、要塞众安、新桥中梁，一旦大量项目节点重合，江阴楼市会迎来激烈竞争，尤其是改善置业客群首选的澄江街道。
06、利好兑现，土地市场热度难减
2020年，江阴城建上马工程不少，也就意味着由基建带来的利好越来越多。2021年，随着锡澄地铁S1线、沿江高铁的推进，地铁沿线、高铁新城势必会成为土地市场炙手可热的板块。
另外，锡澄运河公园样板段的完成及国乐岛改造开工，沿江沿河板块也会备受关注。当然，还有近日风声渐起的敔山湾3、4、5号地。
总而言之，就种种迹象来看，2021江阴一级市场很可能延续去年热度。
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