借名买房风险多 法律维权难度大

来源:江南晚报 2020-03-26 10:32

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随着房地产调控政策的变化,购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等因素成为房屋买卖过程中绕不开的话题,“借名买房”的现象也越来越多了起来。那么,借名买房到底受不受法律保护?会有哪些风险隐患?又要注意些什么呢?

【案例】

2012年6月,家住某区的黎女士要一次性购买5间商铺。因受贷款额度限制,其中3间是其借用其姑父裴先生的名义购买,并以裴先生名义办理了其中3间房屋的贷款手续。为避免日后产生纠纷,黎女士还特意与裴先生签订了《房屋代持协议书》,协议书约定,房屋实际购买人为黎女士,首付款由黎女士支付且在购房发票中明确注明购房人、交款人均为黎女士。购房后,黎女士找人将商铺打通并装修,后用于教育培训机构经营。此后,购房贷款由黎女士偿还,经营期间的所有费用均由黎女士支付。

2016年8月,裴先生因一次交通事故意外去世。裴先生与某公司存在债务纠纷,该公司在起诉时申请法院将裴先生名下的房产查封,某地法院判令裴先生妻子及其子小裴在继承裴先生遗产范围内偿还108万余元。判决生效后,该公司向法院申请强制执行。黎女士了解到情况后向该法院提出案外人执行异议之诉,并请求法院确认涉案房屋属黎女士所有,停止对涉案房屋的执行。

法院经审理认为,涉案房屋所有权证书上登记的所有权人为裴先生,且至今未办理产权变更登记手续,故应认定裴先生系涉案商铺的所有权人。黎女士与裴先生之间房屋代持协议,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定黎女士是不动产物权的所有权人,其只享有债权请求权,该权利不能阻却执行。最终法院驳回了黎女士的诉讼请求。

法舟律师事务所张虎律师对借名买房的法律问题分析如下:

1、什么是借名买房?

现行法律对“借名买房”没有作出具体的定义,但司法实践中一般将“借名买房”称为:实际出资人出于规避房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍、为简便手续、减少税费、争享特定购房优惠或是隐藏真实的财产信息等原因,与登记名义人以约定的方式借用其名义买房,同时将房屋登记在登记人名下,但出资人仍保留房屋的所有权。

2、借名买房中存在的法律风险?

一是出资人丧失房屋所有权风险。如果名义持有人以房屋登记在其名下,房款也是其支付的,出资人的出资只是借款或者说出资人的出资系基于双方交易支付的欠款等,否认借名买房的,出资人不仅将丧失房屋所有权,而且可能存在款项本金、利息无法追回的风险。二是名义持有人不配合过户的风险。在双方具有借名登记的合意情况下,名义持有人出于各种原因不愿配合过户也是常见的纠纷。三是借名登记房产被抵押、查封、执行拍卖、变卖风险。名义持有人以借名登记的房产对外抵押贷款或借款,在房屋上设立抵押登记,在抵押登记未解除时房屋无法过户,同时房屋还有被抵押权人拍卖、变卖的风险。四是房产名义持有人将房屋出售第三人的风险。从物权登记角度来看,名义持有人是法律意义上的房屋所有权人,无需经过出资人同意,即可将房屋出售给第三人并办理过户登记。

张虎律师建议:借名买房看似一种能够规避法律限制的变通做法,能够获取眼前的利益,但也存在各种各样的风险,因此不建议采用借名方式买房。若采用此方式购房应慎之又慎,提前识别风险,并考量名义持有人的经济能力,做好风险防范,同时书面约定违约条款,避免兜底救济时反遭不必要的损失。为了防止名义持有人擅自处分房屋,出资人还可以要求其到房屋管理部门就该房屋作抵押登记,由名义持有人作抵押人,将该房屋抵押给出资人。

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