别慌！无锡“一半”都是非限购区域，外地人买房有机会！
多板块刷出地价新高，“面粉价”还能买“面包”！
这里交通配套优秀，还有住宅楼盘单价7000元/㎡起！
近几年来，无锡楼市成交火热。越来越多的外地人开始关注无锡楼市，每天我们社群里都会有来自五湖四海的网友询问无锡有哪些地方不限购，哪些楼盘值得买。甚至还有很多已被限购的本地的网友，仍然想在非限购区域置业。
因此，我们专门针对这类网友做了这期的无锡非限购区域置业指南，希望可以给网友们带来有用的参考：
别慌！无锡“一半”都是非限购区域 外地人买房有机会！
首先我们还是要来了解一下无锡的限购地图和目前的限购政策。
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2017年9月25日，无锡重启限购。从非限购区域和限购区域的地图标注来看，我们发现无锡限购区域与非限购区域，仅从面积来看，差不多是一半对一半，这也意味着实际上外地购房者想要在无锡买房还是有比较多的选择的。
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整个梁溪区全面限购，因此外地购房者就不用考虑了。滨湖区仅马山不限购，而马山是传统的高端置业区域，以低密别墅、叠墅等高端业态主打，较为小众，并不适合大多数外地人，也可以暂时忽略。因此，接下来我们就重点解读锡山区、惠山区以及新吴区非限购板块的价值，及推荐这些板块的优质楼盘。
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锡山：多板块刷出地价新高 “面粉价”还能买“面包”
锡山区除了锡东新城全都不限购（这里锡东包含了宜家荟聚板块）。不限购板块：东亭、东北塘、鹅湖、东港、锡北等。
——东亭
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东亭因其毗邻梁溪崇安板块，可以说是整个锡山区目前发展最为成熟的板块。在不少锡山区住民的心目中，他们的市中心甚至属于东亭。
从2016年至今，东亭的房价最高涨幅超过了200%。目前整个锡山区的最高楼面价纪录也诞生于东亭，为6月绿城联合收割机厂地块，楼面价13082元/㎡。
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板块内在售的楼盘主要有康诗丹郡、光明合景玺悦珑庭和红豆天一华府。
康诗丹郡颇有价格优势，高层价格15000元/平左右，低密度多层均价16500元/平左右，目前已经是现房呈现，即买即住。周边“面粉价”已经直逼“面包价”，因此这个楼盘还是有一定升值潜力的。
红豆天一华府和光明合景玺悦珑庭偏向改善需求，玺悦珑庭的叠墅报价目前也是板块内最高的。两个楼盘都以精装主打，品质还是不错的。红豆天一华府就在地铁2号线柏庄站沿线，从地铁口到售楼处距离在300米左右。
——东北塘
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以前的东北塘总给人感觉又远又偏，但是随着公路交通建设的完善及城市的外扩，东北塘已经成为许多刚需置业首选的热门置业板块之一。板块内目前还没有通地铁，但是地铁6号线规划会经过东北塘，只是时间可能要几年以后了。
这几年来东北塘的房价涨势也十分凶猛，地价同样也翻了几番。近期，板块内裕巷地块也拟挂牌，据业内透露起始楼面单价或在8000元/㎡左右，稍有溢价或也将成为板块内的楼面价新高。
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栖霞东方天郡目前也仅有少量的高层和低密度多层，低密度多层以140㎡以上的大户型为主，不过价格优势还是非常明显的。这个项目已经在东北塘扎根多年，自带4万方商业及幼儿园，在全市范围内看都是比较热门的。
玫瑰香堤家园目前主卖别墅，单价20000元/㎡起，也属于板块内改善楼盘。
恒大观澜府也是精装项目，是恒大产品系列里面较高端的，当然价格也比较高，精装高层价格在17000元/平左右。
如果预算有限，栖霞东方天郡是个不错的选择，预算比较充足，可以考虑恒大观澜府。
——其他乡镇板块
鹅湖、锡北、东港距离市中心的距离就都相对较远了。
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鹅湖具有景观资源优势，板块内有档口古镇，还有各式度假园。缺点是距离市里太远，所以选择鹅湖的多为投资群体或本身工作、生活都在附近的改善群体。板块内目前主要在售的楼盘有中洲花溪樾及ΜΟΜΛ春风湖上，房源以低密度多层和叠墅为主。
东港和锡北分别只有美的中骏雍锦湾、红豆首府二期和碧桂园金茂悦山在售。红豆首府二期仅剩大面积低密度多层底复在售，单价虽低，总价不便宜；碧桂园金茂悦山高层均价12000元/平左右，叠墅11000-15000元/平。这两个板块虽然都距离市中心较远，但周边生活圈成熟，配套较为完善。
跟其他热门板块相比，城乡板块房价和地价涨幅较缓，比较适合周边居民改善，或者长远考虑资产保值的购房者。
惠山：交通配套优秀 单价万元以下还有房！
惠山区：惠山区只有惠山新城是限购的，天一新城、钱桥、洛社、城铁惠山站板块等不限购区域都可以选择。惠山一直是无锡房价洼地所在，也是刚需置业首选区域。
——天一新城
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天一新城拥有两大利器：地铁+教育资源。如今S1号线也即将开建，未来天一新城又可以快速连接江阴，颇具潜力。如今越来越多的品牌房企开始在板块内聚集，居住氛围也越来越高端了。
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板块内住宅有万科天一新著、万科天一玖著，美的国宾府等。此前多个刚需盘已经全部清盘，非常畅销。
万科天一新著、万科天一玖著，美的国宾府偏向改善需求，精装高层16000-17500元/平，精装低密度多层20000元/平左右。如果经济条件允许，这三个改善盘也是不错的选择，首先大品牌开发商在后期的品质、物业方面都有一定保障，升值潜力也比较大。
另外值得一提的是，这几年惠山区的地价水平也大幅上涨，惠山已有2幅万元地。目前区域最高楼面价也在天一新城，5月底德信以楼面价10566元/㎡拿下天丰路地块，刷新了惠山区最高楼面价！
——洛社
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洛社位于天一新城西侧，未来有地铁3号线2期工程的规划，整体房价与天一新城相比就比较低了，预算有限或者刚需完全可以考虑这个区域。
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目前板块内主力在售的为惠山国际社区、茂瑞府、碧桂园南广场。都是大牌房企开发，惠山国际社区由融创和银城联手开发，精装交付，主力在售114平高层，均价13500-14000元/平，这个价格对于板块来说并不低，偏改善需求。
碧桂园南光城由碧桂园及南光共同打造，主力在售126平高层住宅产品，均价12700-14000元/㎡。
茂瑞府由世茂与国瑞共同打造，也是区域内的改善楼盘代表，目前均价在13500-14500元/㎡。
——锡西新城（钱桥、藕塘）
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锡西新城靠近梁溪区北塘板块，临近市区，交通和配套都相对完善，生活相对方便。
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锡西新城的客群基本为刚需或者本地购房者。区域内主力在售的住宅只有时代城、金科集美壹品、耘林生命商办产品洋溪华庭，高层价格为13000-15500元/平，商办产品价格为16000元/平。香缇半岛尾盘在售。
而土地市场，6月14日挂出的钱桥XDG-2019-22号地块，楼面价同样也不低，相比于去年推出的洋溪6号地块4378元/㎡的起始楼面价，翻了近一倍，该地块将于7月17日开拍。
——沪宁新城及其他
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城铁惠山站板块是依托惠山城铁站发展起来的一个新兴板块，缺陷是比较偏远，各项配套不完善，优点就是很明显的价格低，几乎是无锡最低价。板块未来值得期待，地铁3号线二期工程将会联通城铁惠山站与市区，届时板块价值将进一步体现。
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板块内目前住宅仅弘阳昕悦棠在售，单价11800元/㎡起，想买低价盘的小伙伴可以关注一下。
玉祁、阳山，离市区比较远，区域配套匮乏，公共交通也不那么发达。不过在售楼盘还比较多，有高端改善的别墅、大平层等业态，适合周边居民改善。当然也有刚需盘，如大唐人家，目前也是无锡不多的在售的万元以下新房楼盘。
新吴：纯新盘即将首开 房价天花板即将被捅破
整个新吴区只有鸿山板块不限购。
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鸿山板块位于无锡东南部，是新吴区唯一不限购的板块，优势是价格低，距离高铁东站和硕放机场都比较近；劣势是距离市中心较远，配套还不太完善。
相较于其他新吴板块，鸿山板块成交价格上涨较为缓慢。区域内首置和改善需求都很大，土地地价目前还处于较低的水平，后期增值潜力较大。
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板块内主力楼盘有鸿坤理想湾、融创枫丹御园。纯新盘奥体紫兰园也即将开盘，将推精装低密度多层，价格或将突破板块天花板。
另外，7月份，鸿山也有土地要拍，6月21日，新吴区又放出涉宅地块，鸿山板块从2013年至今暂无面向公开市场的经营性用地的挂牌出让，因此这块地也吸引众多目光。
下周7月首场土拍来袭！或将影响多个非限购区域
2019上半年的土地市场是一个屡破楼面价纪录，乡镇板块崛起，价格洼地被迅速填平的市场，下半年这种趋势或将被延续。
作为2019年无锡楼市下半年重要风向的7月土拍，共有8宗地块待拍，其中6宗涉宅地块，最高起拍楼面价13754元/㎡。
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6幅涉宅地块分布在滨湖区河埒口、渔港、胡埭、锡山区锡东新城、惠山区钱桥、新吴区鸿山等多个热门板块，且均未设置最高限价。光从起始楼面价来看，7月无锡再添2幅万元地已经毫无悬念，锡东新城的地块起始楼面价9500元/㎡，稍有溢价也将突破万元/㎡。
鸿山地块楼面价6601元/㎡，起始楼面价水平较过去相比也有明显的上浮，未来这些传统意义上的“边角”板块也在不断追赶城区，7月无锡万元地块持续扩容，乡镇板块崛起的基调会将被奠定得更为稳固。
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