现实生活中，经常有开发商销售人员与买房人约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于业主专有使用。然而，对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺的“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
【案例】
2015年，李某某与万某某在某区同一小区购买了别墅，且两人的别墅相邻。入住后不久，万某某就将别墅四周圈上栅栏，且在栅栏内建有花园。别墅正面栅栏处建有供人、车通行的铁门，铁门两侧安放有石狮及花盆。李某某看到后，多次找万某某协商，李某某认为该被圈占的绿地是业主共有部分，小区内其他业主均未采取私自圈占绿地的行为，并要求万某某将栅栏、铁门等设施拆除，万某某态度强硬，自认我楼下的绿地就应该归我自由处置、规划。李某某遂以万某某侵害建筑物区分所有权为由，请求法院判令万某某将其改建的私家花园恢复为公共绿地；拆除安放在公共通道上的石狮及花盆。
法院审理认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。万某某未能举示证据证明其使用的绿地属个人所有，其在小区公共绿地上修建栅栏、铁门圈地自用，以及安放石狮、花盆的行为侵害了包括李某某在内的小区其他业主的合法权益。遂判令万某某拆除栅栏、铁门、石狮及花盆，恢复该处公共绿地原状。
法舟律师事务所张虎律师对业主共有产权方面的法律问题分析如下：
我国《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”另外，我国《物权法》第六章第七十条、第七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等有专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。也就是说，根据上述法律，小区业主不得将业主共有部分独占使用，不得侵害其他共有权人的使用和管理权。小区公共部分归共有人共同使用，共同管理，别墅的门前绿化如无特殊约定，属于全体业主共有和共同管理。共有人的权利包括：使用、收益、修缮等；承担的义务主要是依共用部分的本来用途使用，共同承担有关费用。小区业主在使用与其私人房产邻近的公共部分时，如门前过道、外墙等，应以合理利用为限，如果未经全体业主同意，擅自占用、搭建，不仅影响安全，妨碍其他业主合理使用，也是对大多数业主的一种侵权行为，不利于共有区域的利用、管理，同时也不利于邻里之间的融洽相处。
张虎律师提醒，业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地等共有部分。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定中关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。
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