无锡365淘房（转自无锡地产业内人士：张小兵 唐果果）住建部对2019年房地产提出“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）要求，一定程度上体现了中央定下的“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调。如果说，2018年楼市的关键字为“调控”，那么，2019年的房地产市场，应是“稳”字当先。所谓“稳”，就是既不能大涨，也不能大跌，这可是高难度动作。此次中央经济工作会议不提房价，不提调控，着墨于“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任。”数据显示，无锡市2018年经营性建设用地总成交面积为235.99万㎡，总成交金额348.93亿元，即3500多亩土地卖了近350亿元，通过粗略计算可知，无锡市当前经营性建设用地亩均价近1000万元；其中，涉宅地块共成交30宗，总面积为190.34万㎡，总成交金额为333.64亿元，平均楼面价格为8294元/㎡，与2017年相比仅增加了82元/㎡，与去年基本持平。是否可以这么说，无锡提前进入了“稳地价、稳房价、稳预期”的进程。
关于中国房地产市场，恒大集团首席经济学家任泽平提出过一句经典的预判公式：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。套用这句话的模式，另辟蹊径，判断未来房地产市场是：长期看城镇化，中期看宏观调控，短期看“一城一地”，三期共震，均显利好。2019无锡房地产“等风来”。
一、长期看城镇化——中国房地产未来空间很大。
习近平总书记在2019年新年贺词中提到“1亿多非户籍人口在城市落户的行动正在继续，1300万人在城镇找到了工作”。我国在“十三五”规划中明确指出：城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，完成1亿农民进城入户。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%。参照欧美发达国家城市化率80%，未来还有非常大的空间。
可以预见，未来还有2亿农民在进城入户的道路上。房地产未来增量市场，往后看15-20年。还基于满足人们不断对美好住房的需求与我国的住房平均使用寿命35年尴尬现状之间的矛盾。未来还有很多老新村改造，棚户区、危旧房改造，旧城改造等，2040年后还有一个漫长的存量市场的平衡周期。
二、中期看宏观调控——房地产作为中国经济的“压舱石”屡显神功。
中国地产之父孟晓苏总结过房改20年以来的调控行为，将它形象地比喻为跳小三步舞一样的“嘣礤嚓”节奏，并形成了3-5年一个小周期的循环性震荡。
回望无锡近3年的房地产市场：2016年，无锡楼市经历了一段迅猛的去化期，对于以去库存为主基调的无锡楼市来说，商品房成交量创新高；2016年10月以后楼市调控重压，“四限”组合拳出击，尤其是2018年以来，随着市场预期的理性，流拍与撤销挂牌，政府平台公司拿地时有发生。由此看来，对照“嘣嚓嚓”的周期规律，2018年已经进入第二个“嚓”的收尾阶段，这对于2019年房地产市场无疑是一个“潜伏”的利好预判。
当前，国内外经济环境复杂多变，受全球贸易摩擦、中美贸易战及金融环境变化等影响，经济下行风险逐渐累积。中国采购经理人指数PMI在经历了28个月的“荣”线区域后，在2018年12月又回到了49.4的“枯”线区域。作为中国经济“压舱石”的房地产业，是否再度被赋予稳定经济增长的重要使命？2019年又是新中国成立70周年，在这重要的时间窗口，房地产市场“等风来”。
三、短期看“一城一地”——无锡房地产因城施策，价值凸显价格回归。
房地产市场的热与冷，也需要“具体城市具体分析，具体地块具体分析”。在任何调控周期下，各城市、各区域的发展程度和发展节奏不尽相同，因此，短期内看，每一个城市、每一个项目都自带其独特性。尽管楼市风起云涌，相对于流拍、限价等负面情况，同一个城市的某个区域仍成交高溢价地块；同一家房企也会在不同城市之间经历获利和失利的“两重天”。
2019年，对房地产市场的调控来说，“因城施策”是无法绕开的关键词。坊间传闻，无锡将被列入“一城一策”试点城市，这对于无锡房地产市场的未来无疑是一剂良方，可以让本地政府更好地把握当前区域房地产市场的特殊性，根据实际市场情况调整相关政策。也有利于政府进行有节奏地供地，调动房企积极性，逐步修复土地市场，对于地价买卖双方形成一个相对一致的预期。
未来，无锡将继续依托自身的山水禀赋和区域优势，凭借雄厚的产业基础及通达的路网交通，不断引进优质产业、导入人口，为房地产提供有力经济支撑和市场需求。同时，加快促进环沪区域城市间的大融合，融入上海大都市圈，推动长三角一体化建设，上海的外溢资源会优先分配给环沪城市，这对于无锡房地产未来发展将起到促进作用。
继无锡市2017年迈入全国GDP“万亿俱乐部”后，2018年，无锡市财政一般公共预算收入首次实现“千亿”跨越，良好的经济与财力将有力地支撑政府经营好这座宜居之城。2019年，无锡涉宅类地块出让将连续保持总量控制在200公顷以内。
2019无锡房地产，等风来！
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