房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当是房屋买卖双方当事人的真实意思表示。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，可能会导致合同无效或被撤销。
案例
2015年9月，方晓星在房产经纪公司业务员的带领下，至严某某所有的某区低密度多层8号1单元503室看房，严某某在该房屋内接待了方晓星和业务员。其后，方晓星、严某某一起到房产经纪公司门店签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，严某某将房屋出售给方晓星，房屋建筑面积159平米，房屋所有权证号为锡房权证字第××号； 房屋成交价格为198万元，方晓星在签订合同时，向严某某支付购房定金5万元，在合同签署后90日内进行公积金贷款面签，方晓星于当日向严某某支付80万购房首付款，剩余房款由方晓星向公积金管理中心及商业银行申请贷款支付，于放款后支付严某某，周期为45天。合同签订后，方晓星即向严某某支付了定金5万元。
事后，方晓星与妻子在家再次仔细阅读合同条款，发现合同有避税情况，且再次至房屋所在小区物业等部门了解，发现该房屋存在违章建筑问题，方晓星与严某某交涉未果。方晓星认为因严某某及第三人经纪公司未告知清楚，约定的面积为159平米，另外房屋有近20平米的多出部分，并无合法手续，导致其产生重大误解，违背了其真实意愿，遂诉至法院要求撤销《房屋买卖合同》，严某某退还定金5万元。
法院经审理认为，本案焦点是方晓星购买的存在部分非法建筑面积的房屋是否是在其充分了解房屋整体合法性之后作出的真实意思表示。法院认为，作为明确记载方晓星、严某某之间权利义务的《房屋买卖合同》，有义务将涉诉房屋的瑕疵及其对当事人权利义务的不利影响和因素明确告诉对方，但该合同中并未提及非法建筑面积，严某某提交的其他证据材料也无相关记载，可以确认方晓星对非法建筑情形不知情，其对购买的房屋整体性、合法性存在重大误解，因重大误解所签订的合同可以撤销。
法舟律师事务所张虎律师对重大误解可撤销合同的情形分析如下：
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
所谓重大误解，是指误解者对于合同的重要内容产生错误的认识，并基于这种错误认识而订立合同，误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。所谓可撤销合同，就是指当事人因意思表示不真实，通过行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。本案方晓星的真实意思是购买有合法产权的能够满足居住要求的标的物房屋，但双方当事人关于房屋本身的基本情况、建筑面积、结构等对房屋的价值产生重要影响的基本情况并没有达成一致，双方当事人签订的《房屋买卖合同》也只记载了房屋的产权证号、建筑面积以及成交价格，作为出卖人的严某某与房屋经纪公司有义务告知房屋存在的显著瑕疵情况，方晓星在没有完全充分理解房屋整体建筑合法性的情形下签订的《房屋买卖合同》，属于对标的物本身的事实情况存在重大误解，并且这种误解在交易中已达到能够影响合同目的实现的严重程度，应被认定为重大误解。
张虎律师提醒，诚实信用原则是民事行为的一项基本原则。在房屋买卖中也必须恪守这一原则，出卖人对房屋的各项真实情况，尤其是可能对购房人作出购买房屋决定发生影响的重要事项，要如实告知，这是在合同订立过程中依据诚实信用原则而产生的一项附随义务，一旦违反，则很有可能导致合同被撤销。进行房产交易的买受人，在房屋买卖合同签订时一定要有风险防范意识，做到多问多看多了解，不要轻易相信中介公司和出卖人单方披露的信息。在合同履行过程中，要学会用法律武器及时有效地保护自己，争取自己利益的最大化或者最大限度减少自己的损失。
返回无锡365淘房>>
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
