未来十年,中国最值得购房的10个城市!

来源:智谷趋势 2018-12-07 08:25

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去年的人口报告,我们提醒你关注西安贵阳,警惕厦门,侥幸言中。现在,最新的2018年报告来了。

2018年,中国迎来了很多个“重大转折”。本文所涉及的也是其中之一:人口。

据官方数据,截至2017年底,中国(不含港澳台)人口突破13亿9千万。

“全面二孩”,这一超级大招仅仅收获了2年的人口“丰收”,便在2018归于平淡。

说“丰收”其实略显勉强,2016、2017两年的人口净增比之前几年的增长,只多了三五十万。

中国人口净增曲线无情地陈述了这个事实,充分验证了睿智的人口学者的预言:社会发展到一定阶段,人口增长不用控制也一定会放缓。

这是智谷趋势2018年的人口趋势报告,在去年报告基础上增加了2017年的数据,增补了此前没有找到的数据,同时也更正了一些谬误。

我们的样本去掉了拉萨,拉萨的数据至今停留在2010年,官方再无公开更新,而且样本代表性有限。同时,我们还增补了一个去年被我们忽略的500万级城市山东泰安,以及刚刚跨过500万门槛的“新贵”——绍兴。

中国的确在进步,人口这个基本数据没过去那么难找,出现两级统计数据打架的情况也少了。

只有黑龙江、吉林两省(4个城市)顽固坚持使用“户籍人口”。当然,它们不孤单,乌鲁木齐重新回到这个阵营。

那么,2017年中国人口数据又透露了哪些新秘密呢?比如一线强棒格局中止,哪些二线新贵异军突起……

就让我们来看一看吧。

01

杀入“超级城市俱乐部”的最后时间窗口

本文所说的“超级城市”是指全域常住人口超过500万的城市。

所以,这个概念和国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》中所说的“特大”、“超大”城市不同,《通知》使用的是城区人口,超大指1000万以上,特大指500万以上、1000万以下。

以2010年第六次全国人口普查数据为基准(大普查的数据更准确),我们可以发现:

2010年,中国超级城市数量为88个;7年后为90个,仅增加了2个。

因为区划调整,安庆、六安2015年从超级城市名单中消失,当年因为人口增长亳州、漳州入围,随后两年又新增了桂林、绍兴。

这个名单,如果只寄望于人口增长,估计没有机会突破100了。

未来二三年最有希望成为“超级城市”的首推贵阳,贵阳当前人口480年,近些年基本保持每年7万的增速。

还有就是几个500万门前徘徊的城市,如孝感、淮安、怀化、宿迁、九江、六安等,它们的优势就是比较能生;

最后就是四川、湖南、湖北等省户籍人口早就超过500万的城市,这些地方有大量外出就业,一旦经济下行外出人口大规模回流,那么有好几个城市也有机会。

当然,有进就有退,根据目前的推算,齐齐哈尔最有可能跌出“超级城市”之列。

总之,“500万俱乐部”会比中国人口迎来峰值之年更早停止扩张脚步。

02

大城市、富城市永远是最爱

很早的时候,中国政府就说要控制大城市规模,努力发展中小城市,也取得了相当成效,但人们无论如何就是偏爱大城市。

从2012年到2017年,中国新增人口数的一半增加在了28个城市里。速度比过去有所降低,简单一想就知道,这依然是相当高的集聚。

过去5年,中国人口净增3604万人。新增人口超过30万的城市涌现出28个,其新增人口累加差七八万就是1800万。

而且,这28个城市分布地区比较均衡,属于东部沿海传统经济发达地区的有15个,中西部13个,后者追赶势头也十分明显。

(注:成都2017年数据包含了简阳部分,所以要减掉107-111万才是实际净增)

全部101个样本城市中,过去5年人口增长超过100万的有5个:深圳以接近200万居首,然后依次是广州、天津、重庆、北京。

以深圳、广州为代表的珠三角在人口吸附方面展现了历久不衰的吸引力。

而紧追第一阵营的赫然是近些年崛起势头明显的“网红城市”集群。

人口增长100万以下、50万以上的排名依次是:郑州、武汉、长沙、成都、杭州。这些城市全都是近些年在“抢人大战”中表现出色的,除杭州外的4个中西部城市甚至因为抢人制造了当时很多媒体的头条。

还有合肥、贵阳这样的网红城市也不出意料地出现在新增30万的序列里,它们和临沂、沧州、阜阳这样的城市倒是有点相映成趣。

03

告别非北上广深不去的时代

最近两三年,中国人口流向还是发生了很多意想不到的变化的。

这是2010年至2015年,中国人口净流入超过100万的排名。拿它和上图相比,看似只是广州取代了上海,但是其中至少反映了三个深刻的变化。

1)中国人越来越喜欢“呆在家里”

去年,我们已经给出了这样的结论:越来越多的中国人准备定居了,不打算再四处折腾了。

我们的样本集中了中国几乎全部的国家中心城市、各区域中心城市。

2009年以前,这101个城市的新增人口数就超过当年全国净增人口数,至少是相当。

但在2010年开始,样本城市新增人口与当年全国净增人口之比开始逐渐下滑。比如2012年这一比值约为0.77,2016年因为小生育高峰降到了约0.68,2017年重新回到约0.76。

2018年,一方面是经济下行,不少企业艰难;另一方面是中美贸易战,不少行业抢出口,所以2019年开始,才会迎来一个新阶段。

2)三大直辖市人口规模控住了

如果我们相信统计局的数据,那么三个直辖市的人口规模可以说基本上被控住了,2017年数据显示,三个直辖市全都出现了人口负增长。

北京,2015年比2010年新增超过两百万,但是到2017年时的过去5年新增就锐减到100万出头。

天津的下降幅度也有小100万。2017年当年人口减少就超过5万人。

至于“魔都”上海则更加离谱,过去5年人口净增不足40万,只能和西安、福州为伍,在全国人口新增榜上排在20名上下。

3)城市分化加剧,二线“明星”城市异军突起

以人口新增排序,2010年以后是属于郑州、武汉、成都、长沙、杭州这些城市新贵的。

人口流动分散化的趋势在强化。比如2010-2015,5年新增超过30万的城市只有20个,到2012-2017年,5年新增超过30万的城市就增加了8个,达到28个。

这意味着,人们的选择可以更加多样化,更加个性化。

而且,这8年人口变迁的分化可以看出,纯粹依靠行政区划调整并不构成经济发展、提升地方吸引力的必然要素,反而是在互联网经济、国家大方向调整时把握住自己的定位的城市,也获得了更多的青睐。

总之,在其它或自然或人为的糟糕数据的衬托下,一些网红城市产生了强烈的明星效应、吸附效应,它给人强烈的暗示:离开北上广,依然有广阔天地可以任你驰骋。

当然,从国家均衡全面发展的角度,这当然是大大的好事。

04

人口新变迁给房地产的启示

人口数据重要,是因为它直接决定了需求,在很多层面影响供需基本律,并产生一连串的连锁反应。城市人口变化是逐利所塑造的,那么它就可以在很多我们最关心的问题上给出趋势性的相对准确的判断。

就人口数据而言,我们愈发感觉到中国建立住房长效制度的迫切性,或者说留给中国政府对房地产进行稳健的机制性改造的时间窗口不充裕。

 1)无人接盘也许正在一些城市成为现实

观察2017年的数据,我们意外的发现居然有超过20个城市出现了常住人口负增长或零增长的情况,这比2016年增加了4、5个。

这些城市出现零增长或负增长的原因,要么是人为控制,比如北京、上海;要么是人口老化,比如中国最老的城市南通;要么是传统高生育率地区现在不爱生孩子了,人口还在加速流出,比如泰安、潍坊;要么就是生育率不高但自身吸引力也一般的,如沈阳、大连。

不考虑政策控制的情况,这一类的其它城市,需求的天花板出现,未来能维持稳定就已经阿弥陀佛了。

当然,如果这些城市在快速扩张的过程中,留下了大量历史欠账,或者它们还有足够的棚户区可以用来改造,那倒是还可以留点心。

2)现在人口还在快速流入的地区可以重点关注

深圳、广州、重庆、天津、北京、郑州、成都、武汉、长沙、杭州,都属于过去五年增长超过60万的。

而且它们吸纳人口的速度,远超其它城市。比如,排在第11位的石家庄,过去5年新增人口为49.4万,和第10名杭州相比,差距有17万之多。

短期内,这些城市的领先地位几乎难以挑战。

还有就是短期内出现大口暴增的城市,最典型的比如西安。

这一类城市整体走在比较稳健的上升通道上。

仅从房地产市场角度来看,构成重大威胁的要素,就是这些城市的住房空置率是否居高不小。

从经济基本面上考虑,还包括经济脆弱性,比如是否更容易受到类似中美贸易战、环保风暴、社保这种大事件的冲击,是否对某一类产业过于依赖等等。

另外,像北京、天津、上海这种人为控制的城市,都属于暂时强行中止大量需求型,很难排除这种需求在某个时候强势反弹。

3)城镇化程度过低的地方可以持续关注

中国超级城市中,至今有一些农业人口占比较高,建成区占比偏低的城市,这些城市的城镇化水平大约在50%左右。

众所周知,中国近40年大发展就是两个主要推手,前期是市场化,后期的城镇化。

中国城镇化整体水平目前不足60%,不用说和90%的韩国、日本比,即使是78%的德国,超过80%的美国,也是距离足够大。因此,城镇化的红利至少还有十年的发展空间。

这些城市主要集中在中西部地区,比如河南、河北、山东、湖南、云南等省。

还有一类特例,就是在近些年的行政区划调整中,因为合并了周边县市,而导致城镇化水平下降的城市。比如合并简阳的成都,合并咸阳部分地区的西安,还有云南曲靖等。

这些城市如果在地方发展中被置于某种突出位置,那就可以重点关注。即使正常发展,其核心城区的房地产也有不错的前景。

另外,就是要持续警惕房价走势和人口变动出现严重背离的城市。这类城市,要么孕育着极大的机会,要么就是巨大的风险。

2017年的人口报告中,我们曾提出要对厦门等城市房地产持谨慎态度,这一点不幸在2018年被证实,厦门部分楼盘出现了“腰斩”的极端情况,整体也出现了全国领先的下调。

总之,就是一句话,如果存在背离供需的行政强制扭曲,那么有购房指标的人还是抓紧时间买吧。只要国家社会正常发展,不遭遇战争、严重经济危机,放在十年、二十年的长周期里,房价其实大多数时候是上升的。

这就是今年的人口变迁折射出的信息。

观察一个城市常住人口的变化,我们可以得出很多有意思的结论——你的城市是在被抛弃还是正朝气蓬勃;你的城市能容得下你的人生、抱负、理想……或者更直接点,如果你真的买了房,你的这笔人生最重要投资到底是不是划得来。

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