房屋存在严重安全隐患 可拒收房屋并追究开发商违约责任
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房屋的安全问题与购房者利益息息相关，而房屋安全隐患问题层出不穷，也给百姓带来了利益损失，有的甚至可能带来巨大的人身安全风险。有业主为此向法院起诉，要求开发商整改，有的诉求得到了法律的支持，有的结果却并不如人意，这是怎么回事？
2013年11月，岳某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：岳某购买房地产公司开发的房屋一套； 房地产公司应于2014年12月15日前，将已竣工验收备案登记的商品房交付岳某。逾期交付的，房地产公司应承担逾期交房违约金。2014年10月12日，该房屋经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案登记。2014年12月5日，房地产公司通知岳某接房。岳某在验收房屋时，发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，岳某便以房屋需要整改为由不予接房。房地产公司不予整改，岳某遂诉至法院，要求房地产公司整改房屋生活阳台铁栏杆直接捆绑的室外电线，并承担逾期交房违约金。2015年7月18日，案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。
法院经审理后认为，讼争房屋虽已经验收合格，但与讼争房屋生活阳台相连的公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，使房屋的正常使用受严重影响，岳某有权拒绝接房，房地产公司构成违约。法院判决房地产公司给付岳某相应的逾期交房违约金。
法舟律师事务所张虎律师对房屋存在重大安全隐患情形下购房人的权利分析如下：
1、哪些情形下购房者可以拒绝接房？
开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；就是看能否达到合同约定的交房条件，约定条件是指购房人与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房人又能证明该退房条件成立，购房人就可以拒绝收房。如购房人可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。二要看是否满足法律法规规定的标准；即能否达到法律规定的交付使用条件，例如《城市房地产开发经营管理条例》 规定的应当验收合格的项目——工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，以及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的条件；如果出现以上任一情况，购房人可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。一般情况下，开发商已取得竣工验收备案登记证，已经符合合同的约定和法律的规定，购房人不能拒绝接房。如果双方在合同中约定有特别的交付条件和标准，开发商不能以已取得竣工验收备案登记为由对抗购房人。开发商交付的房屋存在重大安全隐患，不能满足基本使用功能的，购房者也可以拒接房屋。
2、“严重影响正常居住使用”的认定问题？
购房人最重视的、较难把握的是房屋的质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人也可以请求解除合同(退房)。这里所讲的“严重影响正常居住使用”主要有以下几类情况：室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等，是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，要由法院来认定。至于其他的一般性问题，如一般性的漏水、细小裂缝等，可由双方协商解决，要求开发企业在一定工作日内完成整改工作。本案中，房屋生活阳台相连的公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，使房屋的正常使用受严重影响，自然应该属于严重影响居住适用的情形。
张虎律师建议，在商品房交付时，如果购房人发现所交付的房屋存在严重质量问题，甚至存在重大安全隐患，可以先行接收房屋，并在交房通知单上将发现的问题予以注明，要求开发商对存在的问题予以确认并采取补救措施，同时可以委托有资质的中介机构对质量问题进行鉴定，如果鉴定属实的，可以要求开发商维修整改、赔偿损失甚至解除买卖合同等。
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