严控下的楼市乱象 谁为之疯狂!

来源:子木聊房 2018-04-01 08:13

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2018年,注定是不好过的一年。

开年之后,中国经济市场就沉在了一种紧张的气氛中。所有人都在等待,尤其是楼市的博弈者们。

没赶上上轮暴涨大潮的购房者盯着被定格在高位的房价,后悔不已垂叹惋惜,心心念政策可以把房价压回调到当初,拼了命也要赶车上路;

而背着高杠杆的高位接盘侠,则是日夜思盼房价可以再涨一涨,不堪重负的供房压力已经冲垮了最后一道精神防线,在断臂抛房和压缩一切生活成本死扛着房贷之间难以抉择。

房价一涨一跌心系万千,活生生把同样的人拉开在两个阶层里。楼市震荡造成的贫富悬殊是所有人心底难以抹平的阵痛。

这就是楼市。

是否能买得起房和把握住时机是两个截然不同的概念,而购房者也要学会如何去承受满足、庆幸、后悔乃至绝望的心路历程。

然而,众人所盼的两会却又一次把刚睡去的中国楼市唤醒了,紧接着就是多城市购房者的爆发和疯狂!

最近,成都、济南等地再度上演了万人抢房大剧,甚至连山东济宁下面的梁山县的售楼处也是人满为患。

同时,杭州调控升级,决定实施公开摇号购房,深圳长年强调的“三价合一”也悄然落地,正式把阴阳合同送进历史。而北京最近竟然也公开了“稀缺的”户口资源,成为留下高端人才的最后一道屏障。

看似一连串的事情并没有什么瓜葛,但仔细一琢磨,你会发现这一系列频繁的多城举措只是两会传达给我们信号践行的开始。

那么,最近这些楼市乱象到底归功何处?而未来是否会愈演愈烈?下面,子木带你近一步了解楼市真相。(如果你很忙,你可以绕过前面的故事,直接进入末尾的干货部分,你不会后悔。)

1抢房大战再度上演

抢房大战这个事情其实并不新鲜,最早还是发生在2017年的寒冬。2017年11月15日,这一天是被载入史册的一天。

逾1.46万名购房人顶着寒风,拿着一张张几百万元的银行本票或存单,争抢南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。这一幕被当地人戏称为南京历史上最大的一波财富盛宴。

当然,这场闹剧一定要归功于“限价”政策。限价政策只能对新房市场下手,二手房是顾及不到的。造成的结果就是新房二手房价格倒挂。新房比二手房的均价低了足足1万多元,买来一转手,直接赚上百万元,这个账谁都能算清楚。所以说,限价房就是抽大奖,这个事实大家有目共睹。

但是限价政策的目的是为了让刚需买起房,真的如愿以偿了吗?并没有。

这时候炒房客和权贵们的消息远比一般人的灵通。最后就是拼谁有钱,谁的关系硬。而限价政策的结果实际上就是限制了刚需族的购买力,适得其反。

反观今年的成都、济南等地,一二手房市场价格倒挂依然存在。这时候,只要有房卖,肯定被哄抢一空。大家才不管以后赚不赚钱,是不是有人接盘,反正此刻我抽到了,就是可以兑现的大奖!

但是成都、济南发生这种现象也就算了,梁山一个小县城为何也跟着凑热闹?

这就要提起三月的两会了。

大家都知道,整个两会传达给我们的信息就是,“中国在大国崛起的路上遇到了问题,从2018年开始正式进入调整期”。

而调整期中,最重要的就是加速去杠杆和城市化。

去杠杆在楼市方面尤为重要。一方面去开发商的杠杆,掐紧开发贷,不让资金流入到开发商手里,另一方面是去居民杠杆率,就是大家看到日渐上涨的房贷利率。

所以,2018年是房企生死大战的紧要关头。有钱的疯狂拿地,无论是长租用地还是共有产权,只要有地就拿,因为大趋势下,不拿地的话意味着今后两年就无事可干,这对要求高增长的企业来说很致命。

而没钱的开发商就更难受了,拍地抢不过,资金链断了分分钟又被合并吞噬,辛苦经营的事业最后成了别人的嫁衣。那么融不上资的开发商只能面临着赔钱抛盘的命运。

发现没,今年的万人抢房大战都有一个共性,就是要求全款或者高首付!全款优先的意思就是,“我可以卖你便宜些,但你得先给我全款,不然我怎么活下去!”。

所以今年无论是刚开始的环京霸州孔雀城人满为患,还是后来成都、济南等地的万人抢房大战,事实告诉我们,去杠杆不是闹着玩的,未来会有更多的房企扛不住资金压力,全款打折抛盘现象会愈演愈烈。

2躁动不安的城市

抢人大战这个事情在二线城市存在是很正常的。但是前段北京放话也要加入抢人大战,大家都被惊掉了脑袋。

但是子木想说的是,北京终于想明白事儿了。因为大家去北漂,是为了追求财富和资源。

但是就目前形势来讲,一线深圳和新一线杭州,甚至成都,在财富和资源上并不输北京,尤其是在互联网高新产业上。而且深圳、杭州的生活环境、生活节奏、压迫感远低于北京,这也是造成北京近几年高端人才持续外流的原因之一,当然主要原因还是让中产都望而生畏的高房价!

再者,未来粤港澳大湾区一旦形成,港澳的加入,会使深圳的生活品质再度升级,多元文化的摄入也可以大大提升其魅力值。可想,闲时去大梅沙看看海,有钱了去香港购购物,发财了还可以去澳门刺激一下。而这对于北京来说遥不可及。

回到主线。上文提到两会的主题是去杠杆和城市化,目前来看,城市化运动正在中国大地上如火如荼的上演,而且人口大战也呈现出了分化趋势。

一线城市人口饱和,面临的是控制人口数量,优化人口质量,也叫做“人口结构优化”,例如北京之前对XX大火的态度和高端人才落户政策的下发。

因为人口的数量是一个城市的血液,人口的活力是一个城市的心脏,而人口的质量是一个城市的造富的大脑。

二线城市抢人大战愈演愈烈,争得面红耳赤。各个城市对人才开出了一层比一层高的价码,因为所有人都知道,城市化2.0是二线城市崛起的时代,这个机会难能可贵,谁得了人才谁就牢牢坐在了新一线的位置上。

但换句话讲,抢人才也是为城市房价找接盘侠,利用人口净流入拉大需求,随之而来的购买力便会逐步冲淡房价泡沫。良好的财政收入结构才是城市长期发展的精髓。

以西安为例,根据最新公布的落户数据来看,2018年1月1日至3月9日,落户西安的人数达14万人,这14万人加去年落户的26万人所带来的购房需求,是当前西安市场难以消化的,卖方市场下,谁有房卖,谁说了算。房价水涨船高也是很正常的事情。

而对于三四五线城市来讲,留住人口则是最重要的事。城市化运动对大部分三四五线是不友好的。虽然可以通过棚改的形式将人口加速回流至城内催高一波房价,但是同样城市化运动也会将三四线的高质人口掠夺至周边的热点城市。而一个城市的青年劳动力的质量也就决定了一个城市房价的下一个起点。

以上图为例,图中的城市都是人口流失严重的三四五线城市。长期青年劳动力的流失会加速城市的衰老速度,即使再发展基建,鼓励创业,没人没市场这一切都是扯淡。

所以之前子木考察西北市场时,看到呼和浩特创客空间大厦耸立,里面却鸟雀无人,唯有几家企业还都是干着O2O和电商生意,顿时感到十分凄凉与不解,真还不如集中精力将内蒙古的民族工业和旅游业开发至全国乃至全世界来得更真实些。

3严政再价码:深杭双挤压

随着大基调的落地,房地产调控连续性得到不断加强,压房价成了当局的重头戏。横盘之下,焉有勇夫?

而唯独无间道玩得好的当属深杭两市,而且两者成为了2018年房价最有可能反弹的热点城市。

无奈这次政策调控的确狠了心,硬生生把两个城市摁住注射了高效镇静剂。这个镇静剂就是深圳的“三价合一”和杭州的公开摇号

“三价合一”就是所谓的阴阳合同,这个政策的落地对二手房背杠杆的置业者无疑是一次沉重的打击。

因为二手房交易时,会涉及到银行贷款评估价、实际成交价、国土局计税评估价这三个指标,在之前,不少二手房买家可以尽量做高评估价,获得更多的贷款批额。等到房地产登记部门提交备案时,又可以压低成交价,少交税费,通过这种手段一来一去可以买到更贵的房子,实实在在节省了购房成本。

但是为什么这次一定要下令制裁这种手段呢?

其实阴阳合同一直都有,而且实实在在降低了购房者的成本和上车门槛,尤其是对刚需族有利。深圳政府只是睁一只眼闭一只眼拖延处理。

但是从18年以后,内部消息称,中介过分大量操作,为了拉更多的单子,甚至可以帮客户做到一成甚至0首付购房,这不但让炒房动机放大,而且也给房地产经济带来了不稳定性,这对现在的去杠杆大基调是严重违背的。

执行三价合一之后还有一个特点,就是为了避免买卖双方继续钻空研究阴阳合同,政府偏重于直接按较低的银行评估价放款。第一是可以大幅度减少银行的房贷发放压力(本来房贷额度也不够),第二是可以响应主基调降低名义房价。

而评估价格,通常是市场价是7-8成,一个市价500万的房子,首套房可以3成首付,但是如果价格只给你估350万的话,你只能贷出来350*0.7=245万,你需要自付255万首付,这就直接提升到了5成首付,而之前,经过中介的暗箱操作,有可能你只需要付50万甚至0首付就能搞定。

不得不说,三价合一这个政策就是为了精准打击二手房交易市场而出的。新房市场用限价,二手房市场用三价合一,这套组合拳打的敞亮。

至于杭州的公开摇号,其实并不新奇。因为之前武汉、成都、南京等地就已经先后采取了商品房销售摇号制度,但是杭州为何迟迟未出呢?

我猜测的一个原因就是,杭州一直在利用其他城市的乱象来校准自己的方式。因为公开摇号在操作细节上是十分复杂的,既要管控开发商公开摇号弄虚作假,私下发放给关系户,又要实现身份登记同步,避免摇到号高价转让,而且还要考虑是否将全房源开放,如果把改善型房源摇给刚需族怎么办?

之前的摇号乱象是有目共睹的。因为在中国来讲,只要涉及到规则,就会有人用别样的方法去撬动它,只要资源紧缺,就必然会出现不公平竞争。

例如由于其他城市的摇号政策监管不力,开发商为了弥补“被限价”的损失,衍生出来茶水费、绑车位、优先全款等方法,而购房者也是在找关系、送礼,甚至摇到号后高价转让。这些都有悖于给刚需和自住购房者提供公平竞争环境的原则。

所以,地方政府考虑的并不是限制几个区域,而是能做到最有效的强制监管,实现公开摇号的初衷。

4总结

根据以上的行文论述,子木把最近这段时间楼市乱象的表面和原因陈述给大家。但是相应的子木还会以总结的形式给大家一些购房建议。

1.今日不同往昔,政策的有效性史无前例。往年3月都会出台影响下半年的楼市政策,而今年出台的却是对深杭的严打。背后的深意是,在大盘趋稳的态势下,严控金融风险和去杠杆会让房地产市场的流动性越来越窄。

无论是利率上浮还是三价合一,都实实在在多交了银子,目前市场执行上浮利率10个点,依然远远低于市场2011年调控期内7.05%的基准利率。未来基准利率上调或市场利率上浮将会继续上扬。这就是我在年前呼吁刚需们赶快上车的原因。

2.大基调下,金融紧缩供血不足,开发商面临着强者恒强,弱者恒弱的命运,大概率会导致一批房企倒下。所以,下半年会有更多的折价抛盘现象发生。对于房价严重倒挂的城市,这是稳赚不赔的买卖,该抢的时候也要削尖了脑袋往前凑。记住,机会永远会留给主动的人!

对于房价未倒挂的城市,请慎重!因为出现规模性抛盘,就一定会影响市场行情造成恐慌效应从而导致房价下跌,对于库存大没有支撑面的城市,有房的建议这段时间把手上的房子出手,而有投资性需求的刚需族可以等到下半年再入手,同时也要关注房企品牌背书,资金链紧张的很容易跑路。

3.城市化运动拉动内需是国之重事。随之而来的人口变迁会使中国的城市格局发生巨大变化,一线的更替,二三线的崛起,四五线的衰败是注定的趋势。例如文中提到的人口净流出城市,会进入恶性循环陷阱,那么通过棚改拉升房价只是第一波上涨,其后上涨动力的缺失和库存的积压都会加速房价的暴跌。

4.世界核平衡后,就注定不会再出现规模性的军事战争。而只能通过贸易战阻扰中国和平崛起的美国,终于在前段时间把积蓄多年的怨恨爆发了出来。

但特朗普还没开始下一个动作,美股的暴跌和多数企业的联名反对就让特朗普不得不放下屠刀立地成佛。特朗普可谓是华丽丽地对自己脚开了一枪,并失去了牵制中国最后的一次机会。

这些事情都告诉我们,中国的崛起是历史必然。那么对于未来国运下的楼市趋势,你是否把握好了呢?返回无锡365淘房>>

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