无锡365淘房 2017年，无锡楼市可谓经历了过山车般的体验，从年前的楼市暴涨飓风，到年后的多轮调控施压，无锡楼市从疯狂逐步回归理性。2018年已来，前进的路上，回头看看走过的足迹，再去预想未来道路是否更加宽广，值此新旧年交替之际，365淘房特邀无锡房地产行业多位大咖，共同回顾无锡2017年楼市的整体表现，并预判2018年的无锡楼市的走势。
——无锡房地产协会副会长：杭卫
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2017表面平稳，实则暗流涌动
2017年无锡楼市可以说表面平稳，实则暗流涌动。从数据上看，量价同比去年齐跌，主要是受到备案滞后的影响，加上已签约未备案的房源，房价还是上浮的。2017年无锡本地购买力爆发。虽然2016年无锡楼市火爆，但65%左右是外地客户。17年受限购影响，外地购房者估计只占比25%左右。这也从侧面反映了无锡本地强劲的购买力。市场购房主力由刚需群体逐渐转化为改善群体，2017年中大户型比较走俏。
2018年无锡房价还有上涨空间
无锡商品住宅库存已经不多，目前的结构也比较合理。以前库存中大户型、高端住宅占比多，现在各类房源的库存相对都比较平衡。从房价区间来看，也拉得比较开，从惠山区到滨湖区，均价有8000~16000元/㎡的区间范围，这也方便购房者可以根据自己的财力选到适合的房子。
供需关系决定价格，目前无锡库存压力不大，需求还在，加之2015、2016年高地价楼盘的入市，房价还是有上升空间的，即便政府管控、限价，但依然改变不了这些楼盘高成本的事实。
——无锡绿城和风置业有限公司总经理 朱荣彪
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调控会冲击市场 但2018“狗尾巴”仍然会翘起
从目前无锡楼市现状来看，调控虽异常严苛，但仍具有强大潜力。在房价上，无锡历来的房价基数较低，前不久的一波补涨虽然看似涨幅较大，但绝对价格仍处于低位，无锡依然是整个沪宁都市圈中的价格洼地。可以说无锡是整个长三角最为安全的城市之一，尤其是无锡近几年着重打造的新中心太湖新城。短期的严苛调控会对无锡楼市造成一定冲击，但2018年狗年的这只“狗尾巴”一定会翘起。
——世联行苏南公司总经理：李文亮
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2017年价升量稳 调控严厉市场分化
2017年无锡楼市整体表现为价升量稳。有两个关键词：调控、分化。今年有三四次的密集调控。调控手段多方面，限价、限购、限售、限贷、限备案等也已全面在无锡落实，2017年的调控频率在这几年里可以说是比较高的。
土地市场开始分化，市中心、核心地段的土地虽然报名房企不多，但竞拍过程激烈，可见地块的热度。稍微偏一点地块，今年有多个底价成交的现象，还是有些遇冷的。销售也是两极分化，两类产品比较好卖，均价1万~1.2万/㎡左右的楼盘，几乎一抢而空。高品质、高溢价的品质改善高端楼盘也卖得不错。但在这个中间，均价在2万/㎡左右中高端改善的楼盘则表现各异，有的楼盘销售情况非常一般。
政策难放松 全面1.5万时代或来临
2018年无锡政策放松可能性不大。近期有一部分的城市变相出现放松限购的现象。每个城市的情况不同，有的城市不可能出现，比如一线城市，这也跟各个城市的库存量有关系。无锡目前库存相对平衡，当下政策严控，2018年的市场会有些压力，但整体还是看好。高企的成本加上不断加码的城建利好，无锡未来房价的涨幅还是会有，只是增涨的速度会变缓慢而已。
从土拍来看，“面粉”价格已经逐步赶超“面包”，好的土地还是会有争抢。此前低价拿地的项目已经去化得差不多了，接下来的房子多来自去年和前年的高价地，开发商成本在那里，因此不太可能出现价格大跌的情况。整体的成交量可能会有下降，购房者从均价1万到1.5万的时代，需要一些时间来消化。
——行动力广告总经理、《星语辣评》主持人：刘新宇
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2017年是一个纠结的年份
2017年政策一直在出，后续市场也不那么明朗，加上各种严控，整个城市都很纠结。开发商纠结，地方政府纠结，相关配套单位纠结，购房者也很纠结。
2016年10月限购重启，2017年5月再出限售政策，密集调控下，很多购房者会认为楼市风向会转，结果等了这么长时间，市场并没有预想中出现下滑，到各个售楼处去问，价格不但没有出现跌，反倒还有涨价的，同时首付比例还很高，购房者很纠结。
开发商也是，当初地价拿得低的，想趁着这波东风涨价的，却被限价。
地方政府也很纠结，原来说要把均价控制在1万以内，控制了一段时间，结果现在逐步放开一部分备案以后，无锡新房的均价实际上经要达到1.5~1.6万元/㎡左右了，滨湖区的整体成交备案均价要到1.6万元/㎡以上了，如果加上没有备案的，价格还要高。
2018年将是极度分化的一年
2016年是基本面非常向好的一年，可以说是你好我好大家好，大多数楼盘都卖得非常好。2017年调控密集，是对政策基本消化，逐步前行的一年。2018年则是一个分化年。单价层面的分化，2018年基本上会是一个单价万元以下楼盘的消灭年，以后无锡的初级刚需都会被迫转向二手房，新房的购房门槛将会原来越高。
2万/㎡的均价将成为市场共识，但随着2万/㎡成为主流的售价之后，也会使市场竞争更为激烈。2万/㎡的预算在全市都能挑到房子，所以如果综合产品力很弱的项目将会很难生存。
均价3万/㎡也会在2018年出现冒头，现在可能只有两三家楼盘，但到2018年下半年，无锡3万元单价的楼盘会接近10个，因为理论上楼面价在1.5万元/㎡以上的项目今年下半年都会陆续上市。这些高价项目也会出现分化，如果品牌溢价、操盘能力、产品设计竞争力不强的话，连降价都难卖，将很有可能出现横盘。
整个2018年的无锡的房地产市场，核心关键词是分化，均价上将是消灭万元，站稳2万，3万冒头的一年。返回无锡365淘房>>
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