安置房市场 为何成交不如预期？
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去年12月，拆迁安置房上市、部分经济适用房的土地出让金调整的消息同时发布，着实在锡城百姓间引起了一股热潮，还一度出现了安置房“未上先热”的局面，11月下旬就有不少房主提前挂牌。但出乎业内人士意料之外的是，安置房正式上市之后却并未引起想象中的高位成交，截至1月31日，安置房共成交823套，仅占同期全部二手房成交套数的10.77%，与此前预期落差较大。
那么，一直很“低调”的安置房市场，对无锡楼市会有哪些影响，未来走向又如何？业内人士和购房者们，都有自己的分析与期待。
近日，无锡房地产市场网公布了一份安置房上市两月的“成绩单”，对成交套数、成交价格、交易人群等进行了分析。数据显示，2016年12月至2017年1月，全市范围共有1003套拆迁安置房新增供应，截至1月31日，共成交823套。购买安置房的群体以刚需购房客群为主，两月间全市拆迁安置房上市交易的套均面积为96.35平方米。从价格来看，成交价格跨度较小且保持低位，全市五区拆迁安置房成交均价相差在千元以内，价格分布也同商品住宅价格类似：滨湖区最高，梁溪区次之，惠山区排名最末。2016年2月至2017年1月，全市安置房成交面积前十的项目中，成交均价在4000元/平方米上下的项目占到半数以上。从区域来看，滨湖区、新吴区成为安置房交易的热点区域，分别成交478套和205套。
“从安置房上市至今总体的市场反应来看，安置房成交量较低，没有达到市场的预期，对楼市的影响微乎其微。”易房置业总经理虞洪伟表示。安置房的销售的确为低购买力的刚需人群带来了较大利好，为他们提供了区位、价格都相对叫好的房源，但从整体情况来看，2016年12月至2017年1月，无锡市区二手房共成交7642套，仅占二手房销量十分之一的安置房，仍未带来预期的影响力。“不管今年安置房成交数据如何都只是一个基础数据，不过，从成交的基础数据来看，安置房的表现低于预期，对楼市影响不大。”无锡房地产协会房地产经理人专业委员会秘书长过焰表示。
在全市小区中，周新苑、隐秀苑、蠡湖人家三个安置房小区的销售量较高。据e房网统计数据显示，2017年1月安置房周新苑备案成交40套，备案成交面积3946.75平方米，成为2017年1月无锡二手房备案成交面积的榜首。这个杀出的“黑马”一度引起了市民们对安置房的再次关注。不过，业内人士并不看好这个“黑马”的表现。“周新苑成‘黑马’只是个别现象，周新苑太湖新城核心区，地理位置较好，周边配套发展齐全，尤其是周新苑的价格占较大的优势，前几周周新苑的成交均价为5800元/平方米，加上1638元/平方米的土地出让金，均价也就是7500-8000元/平方米左右，所以好的位置加上好的价格才能被购房者接受。”中山房产运营总经理庄益军表示。
实际上，“好的价格”和“好的位置”也是许多购房者考虑的重点因素。“拆迁安置房上市对购房者来说只是多了一种购房选择，其实有些安置房的价格也并不便宜。”虞洪伟认为，有些地理位置较好的安置房已经吸引了一部分投资客，有些安置房小区甚至已经被投资客炒高，比如周新苑的房价会随着成交量的攀升而上涨，不过并不是所有的安置房都会像周新苑一样有那么好的际遇。因此对于多数位置一般、价格优势较小的安置房小区来说，意图出售的房屋恐怕较难等到买主。
此前，曾有业内人士预测，安置房的销售高峰将伴随传统售房高峰期“金三银四”时期同步来到，一直低调的安置房能否迎来“小高峰”也备受人瞩目。“无锡拆迁安置房上市之后对楼市的影响不大，未来能否在楼市市场里占有一席之地，我们只能拭目以待。短期时间内，安置房或继续保持低调态势。不过，拆迁安置房的上市的的确确刺激了一部分购房者入市，为安置房、商品房带来双赢。”一位资深业内人士对此分析。对第三方而言，拆迁安置房上市交易也可能带来一场隐形的“洗牌”。安置房上市交易，如同一道硬指标横在所有地产开发企业面前，产品性价比低于项目周边可上市交易的拆迁安置房的楼盘遭遇危机，极有可能会因为产品性价比不如该批拆迁安置房而影响销量，因此，开发商必然会加大力度，提升自家房源的质量和竞争力，对开发商们的“正面刺激”也是安置房上市交易的意义所在。对安置房日后能否担当起去库存的大任，业内人士表示“乐观其成”。 （任禾 e房网）
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安置房交易的那些事儿
买方：房子划算，现金压力大
市民张先生就看中了一套太湖花园一期的房子，价格倒不贵，均价才6500元/平方米左右，首付算下来也就15万左右。可是张先生想要购买这套安置房，必须一次性付清这套房子的土地出让金。据了解，太湖花园的土地出让金为1688元/平方米，86平方米的房子就要支付14.5万元的土地出让金，再加上15万元的首付款，张先生共要准备30万元左右的现金，对于求便宜购房的张先生来说遇到较大的现金“阻碍”。
这样的困难也发生在市民朱先生身上，他看中了位于人民东路延伸段的安置房，123平方米带阁楼带车库报价50万元多，其他的费用都要自己出，全部办下来要70万左右，虽然相比周边动辄过万的商品房便宜很多，但这三十多万元的首付也着实有不少压力。“70万的总价还带着一个车库，真是很划算，又离市中心不远，交通也方便。”朱先生左思右想，还是决定“想想办法”，把房子买下。
卖方：理性点，才好卖
春合苑小区的房主刘先生说，刚知道安置房上市的消息之后，考虑到出让金和附近商品房小区的价格，一度想把自家的房子定价定高些。但咨询了中介、房主之后，还是按照小区的5000元/平方米的均价来给房子定价，最终很顺利地出售了。
对此，中山房产刘潭二店店长姜海青表示，像刘潭板块外来人口比较多，很多人希望买便宜一点的房子，安置房比起商品房物业费便宜，比老新村小区环境好，周边的配套也都相差不大，学区也都一样。同等条件下，购房者可能更偏向于安置房。从安置房上市到现在，安置房房东心态渐渐趋于冷静，房价比之前也理性了很多，来咨询安置房的客户也渐渐多了起来。
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