上海严整类住宅市场乱象 146个项目暂停销售

来源:21世纪经济报道 2017-01-10 08:25

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楼市整顿重拳

谈及楼市,从政策面来看,国家已经定调,“房子是用来住的,不是用来炒的”。随之,楼市因城施策调控再收紧。2017年1月6日,上海住建委表态:为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。在上海紧急暂停了大部分类住宅项目的销售之后,重庆楼市也迎来整顿,重庆市国土房管局紧急采取措施严控房价。新一轮的整顿风暴再来。

146个项目、约338万平方米可销售面积被暂停销售,上海针对类住宅的调控力度前所未有。

21世纪经济报道记者从知情人士处独家获悉,上海市政府相关部门已于2016年12月展开在各区走访和座谈摸底类住宅市场情况,发现目前类住宅项目在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节职责不明、监管失察、底数不清。

21世纪经济报道记者从可靠信源处了解到,目前已由上海住建委牵头、市规土局配合会同有关部门开展市场调研与研究提出加强监管的方案和措施。有关部门建议从四个方面全方位落实类住宅整顿:加强对政府职能部门在审批、验收、办理产证过程中的失职渎职行为的问责力度;对房企、房产中介的不规范行为制定“负面清单”并严肃处理;市区联动、堵塞监管缝隙,着力完善办公类项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施,健全类住宅监管机制、抓紧研究针对类住宅的限购政策等;严守政策底线,在合同签订、交易登记等环节强化咨询服务与风险提示,加强舆论引导,对各种误导性的宣传推介要追究责任。

根据相关部门的建议,上海或将对擅自改变产品用途的项目实施整顿,并从规土部门规划审批、住建部门预售许可、规土部门规划验收、住建部门办理产证等关键环节细化研究有效管控违规行为的具体办法,落实商办项目的全生命周期管理。

暂停商办项目网签

截至2017年1月9日发稿时止,上海网上房地产公开信息显示,已有146个类住宅项目被暂停销售。

这些项目多数位于嘉定区、浦东新区、松江区,牵涉华侨城、万达、宝龙、绿地、龙湖等多家知名企业旗下多个项目。

房企拿了郊区商办用地之后,一般按普通办公的规划建设要求办理相关手续,然后通过改变使用用途的方式变成类住宅,也能顺利拿到“五证”,是市场上“不规范”的类住宅产品。无论是“规范”还是“不规范”的类住宅,本质上都是改变使用性质的违规行为。目前郊区大量充斥40平方米-130平方米的类住宅,且基本属于居住,几乎没有办公人群。

上海住建委已于2017年1月6日表态:为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,自1月6日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,商业地产长期以来面临库存过高压力。截止到2016年12月29日,写字楼库存为869.9万平方米,去化周期为44个月,总体来看仍处于高危格局;商铺亦然,库存仍有959.1万平方米,而去化周期则长达48.7个月。因此,他认为有大量项目被暂停销售的房企,短期内或会受困于现金回笼问题。

类住宅乱象

据上海中原市场研究中心数据显示,由于资金的涌入,2016年全年商办类产品(类住宅为主)均价涨幅达到44%。但商办用地成本却比住宅用地低很多。

商办用地滋生的利润也催生土地市场的灰色地带。旭辉、宝龙、龙湖均在2016年拿下不少商办地。此前不久,旭辉因违规被罚没3.7亿元的事件仍然还没最后结果,但是在商办用地出让过程中的“陪标”情况却引起业内关注,引发事件的地块被同为闽系房企的宝龙以0.48%低溢价率获取。而此次宝龙有七个项目被暂停销售,涉及可销售面积约27.67万平方米。

类住宅市场的无序发展已引起上海有关部门和专家的高度关注。上海市住建委称,部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。例如,2016年11月,有媒体曝光松江九亭高科技工业园区一家公司违规在工业土地上建造商住楼;在松江九亭地铁站周边,有项目以LOFT产品销售,但规划图纸上却显示是“工业厂房及辅助用房配套综合楼”;不少商办项目开发商采取先通过验收,再将之隔成小单间销售的做法获利。

多名业内人士指出,当下类住宅发展情形既影响了房地产调控政策的成效,也可能对上海未来发展产生破坏性影响。

类住宅项目销售存在诸多不规范行为,其中诱导性营销较普遍。主要表现为:想方设法凸显居住功能;避重就轻淡化不利因素,强调“总价低”“不限购不限贷”,却不主动提示产权年限、水电及物业收费标准、转让成本等关键信息;借势发力强化政策预期,在被问及公用事业(2316.486,16.96,0.74%)收费、落户、学区等问题时,不少销售人员会说大的趋势是向住宅方向调整。而这些隐瞒项目真实情况倾向的营销手段,最终导致业主维权。

监管大棋局

类住宅的建成投入使用也引发了一系列城市管理问题。当前类住宅在规划建设、市场销售、验收登记、后续管理等环节监管漏洞较多,扰乱了正常的房地产市场秩序,滋生了不少社会治理隐患,亟需尽快出台政策加强监管。

上海正在抓紧研究从严管控的措施,然而有关部门反映,当前在政策设计过程中面临一些难点,比如目前市场环境下即使对普通办公项目也加设“150平方米以上”等门槛,也很难从根本上扭转“商改住”趋势;商办楼开发建设不同阶段,行政介入空间和依据不尽相同。越早期手段越多,越到后期手段越少。

然而,上述政府部门相关人士也指出,现有验收制度无法有效管控“类住宅”项目违规改建,比如,预售的毛坯房里有许多预留管道,甚至包括燃气管道。

目前,规土部门只对商办项目按规划设计图纸进行整体验收,没有像住宅一样采取一户一验的方式,对于以普通办公形式申请相关规划许可的项目,从获得预售许可证到确权登记的过程中,由于缺乏有效的监管和制约,房企抓住时机通过二次装修将原有建筑结构改造为住宅,并配以独立厨卫设施,完成办公项目向类住宅项目的变身。房企还以业主集体委托装修的形式规避监管风险和法律责任。返回无锡365淘房>>

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