陈淮妙说楼市

    “四个问题别问我，第一个房价会涨会跌，老天爷才知道。第二个以后会出什么政策，温总理才知道。第三个我现在可不可以买房子，你老婆才知道。第四个谁谁怎么说，你怎么看？谁说的他自己才知道。”一段幽默的回答让全场听众哄堂大笑，继而暴发出一阵热烈的掌声。

    本站消息 10月10号上午，'2008安徽.芜湖房地产博览会人居高峰论坛隆重“开讲”。会议特别邀请中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生，与建设部政策研究中心主任陈淮发表演讲。两位专家针对现阶段国家房地产调控政策的变化与走向，都各自提出了极具冲击力的观点。

    “开发商降价空间不大，求稳是必要措施”　

    “人们说开发商都暴利了，为什么还涨？暴跌才好呢！”陈淮主任在谈到房地产企业以及社会经济所面临的问题时表示：“很多媒体呼吁说不要出政策或者出更紧缩的政策，说开发商是暴利，把房地产价格降下来，顺应民意，我赞成！但是赞成得立足于符合客观规律的基础上，首先说开发商暴利有没有呢？许多开发商在05、06、07年利润是比较高的，但是他有多大降价空间呢？他们没有多少降价空间。”

    “七仙女不能让董永脱贫，百姓有产才是关键”

    陈淮主任用安徽著名的黄梅戏《天仙配》打了个比方：“我们老百姓对理想生活向往是什么样呢？是和仙女谈恋爱，浪漫吧？比超女厉害多了。天仙配嘛，把仙女娶回家，过的是什么日子呢？你挑水，我浇田，我们把仙女都动员来种地了，够吃没有？不够吃！”

    据悉，2006年中国生产了4.98亿粮食，2008年如果不出意外，将是建国以来最大丰收年。由此可以肯定地说，中华民族是由农耕时代向工业文明、城市文明过渡的时候了，从这个历史进程来看我们国家刚刚起步：“我们从大部分人住在乡下，再有二十年将变成大部分人住在城里，这个历史进程是不可逆转的。”

    陈淮主任总结了改革开放三十年的一个历史性转折，即让老百姓有产，“从16大提出全面建设小康社会起，我们这个社会的价值取向不再是越穷越光荣，16大报告说不再以有产无产区分政治态度、政治上的先进还是落后，要创造条件让更多老百姓拥有更多财产性收入。”

    在演讲中，陈淮主任还揭示了一个房地产经济学上的客观规律，即十到十五年，房屋的销售是一个趋近于常数的量：“08年多买，后两年一定少买；08年少买，09、10年一定多买。”

    他最后表示，中国的房市是绝不可逆转的，未来一定有长久的发展前景。

    宏观调控如同增减衣服，应相机决策

    “天冷了就得加衣服，天热了就得脱衣服，太阳大了美丽的记者小姐肯定还得涂防晒霜。”在回答365地产家居网记者关于下半年及明年一段时期内，应对房地产采取什么样的调控政策时，陈淮主任作了一个非常风趣的比喻。

    他表示，政策有三个部分，一个部分是亘古不变的，比如保护环境等公共政策；第二个是阶段性的，三到五年或者五到八年，比如中国城市化发展阶段上，要特别注重城市的改造、扩张；第三个部分是宏观调控政策，宏观调控政策只是看天气增减衣服的政策，是一个相机决策的政策，没有什么一定这样或者一定不那样，“今天是收紧货币，明天就是放松信贷，你说凭什么刚才踩油门，现在就踩刹车？刚才是高速路，现在是乡间小路，在高速路上踩刹车就追尾了，在乡间小路踩油门就撞车了。”

    “07年宏观调控预期失控了”

    近来“上书”一说让聂梅生女士成了媒体关注的焦点，而她自己对此却显得颇为低调。在演讲中，她说得更多的是反思：“从政策在市场方面的反映来反思政策制定时哪些是合适的，哪些是需要改进的。”

    “去年调控预期我认为是失控，因为我们国家改革的步伐是比较慢的，土地改革是最最落后的区域，恰恰是这个区域里使地价飙升超过了房价，”聂梅生女士表示，“去年的资本市场非常火红，外资进来的也多、股市也旺，大家都去炒股票、买股票，上市公司的市盈率非常高，在这样的资本市场上形成一个漏洞：土地直接进入了资本市场，落后的土地制度和最先进的国际资本市场一次形成短路，而土地是有定价权的，在土地非常落后的制度下，农村农用地改成建设用地机制下直接转到资本市场，使用了多少倍的杠杆，这样一来房价能不上升吗？这是制度性的问题。”
   
    总结去年的宏观调控，聂梅生女士坦然直言：“去年在整个宏观调控设计当中是有漏洞的，因为我们必须拿结果来拷问你的政策，最后还是要拿市场说话，最后的市场说明房价飙升、地价飙升到透支未来的结果，注定要使三方面受到伤害，一个是政策制定；二是开发商控制不住定价要付出代价；另外是购房者要付出代价，去年买房子的，今年就贬值，然后就闹要退房。所以反思2007年是有好处的。”

    有市才有价，房价重挫杀伤国家经济

    聂梅生女士认为，目前我国的房地产市场有价无市是不争的事实，必须恢复房市，把交易量放在第一位，在有了市场情况下，价格才能找到理性的支撑点。“价的前提必须是市，而不是跌，跌到最后没有市怎么还有价格？当你还不起贷款的时候，银行开始清算，根本不会让你再跌。”

    聂梅生表示，房地产行业的产业关连度高在1.7至2.2，房价如果下挫严重，将对国家经济产生极大杀伤。最直接的证明就是近日公布的建筑钢材跌价7%的消息，“交易量萎缩，开发商不盖房、不开工，钢价马上下来7％，然后水泥、能源都要下降。这个我们都可以用房地产、GDP来解释，房地产以及上下游投资上不去那怎么保明年GDP的8％？”

    “有一种争论：说房地产下挫的话谁先死，有人就说房地产巨大下挫的话最先杀死的是农民工，然后是地方政府，第三受影响的是银行，最后一个才是开发商。”

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