持续萎靡的成交量令上海中介行业面临着一场前所未有的“大考”。

    昨天，上海中原地产董事长陆成对《第一财经日报》独家透露，由于市况惨淡，上海中原地产将裁减一些业绩不达标人员以降低成本，缓解压力。目前，公司员工约3000人，初步的“瘦身”方案是裁减约450人，也就是说约15%的员工将面临失业考验。
 
    实际上，在此之前其他中介行已经纷纷裁员关店。上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿向本报记者表示，在高峰时期，上海中介行约有12000家，眼下已经迅速萎缩至6500家左右，蒸发比例高达约50%，这还不包括大量的“夫妻店”。

    施宏睿进一步表示，上海中介业的从业人员数量已由高峰期的10万人左右，锐减到目前大约4.5万人的规模。

业绩及格线：难以完成的任务

    对于中介公司而言，它的一条业绩及格线便是单个门店是否可以实现盈亏平衡；对于业务员而言，他自身的业绩及格线是每月是否可以完成既定的开单量。

    施宏睿介绍，社区型门店、标准门店、旗舰门店三种单店，由于所处地理位置、营业面积和租金水平的不同，其月度运营成本分别为3万~6万、6万~10万、12万~15万元人民币不等。如果需要实现盈亏平衡的话（排除装饰装潢、硬件配备等首期投入费用），一个门店每个月大约需要四五万元的业绩收入，换言之，一般而言需要成交3单买卖房源（外加房屋租赁佣金收入）。

    那么，单店月度成交3单的及格线，沪上的中介门店们是否可以达到呢？21世纪不动产上海区域市场中心对假日期间门店的二手房交投行情的调查结果显示，平淡的运行态势仍在延续。多个营业片区负责人均表示今秋的假日楼市期间二手房交易较为低迷，看房客户也没有预期中的大幅增长，同比下降五成左右成为普遍现象，个别区域的看房客户仅相当于去年同期的三成左右。据本报多方了解，目前沪上多数中介门店由于行情低迷，单个门店月度成交3单几乎是难以完成的任务。
 
    那么，业务员个人的薪情如何呢？上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华昨天对《第一财经日报》表示，中介公司普通业务员的薪资结构主要由底薪和提成两部分构成，底薪往往在1200元左右。开单越高，提成比例越高。

    “目前上海的部分中介提成行情大体为，佣金单在2万元以下提成15%，2万~4万元提成20%，4万~8万元提成25%，10万元以上提成30%。在业内，当行情好的时候，优秀房产经纪人的薪水可以达到月薪万元以上。而如今，绝大多数均是底薪生存。”胡正华说。

房产经纪面临空前困境

    上海中原地产内部流传着一句口号：“不抛弃，不放弃”。遗憾的是，这个振奋士气的口号，最终还是抵御不了寒冷的市场。

    中原地产研究咨询部发布最新数据：整个9月，上海二手房市场成交量同比去年下降接近35%，个别区域下降幅度甚至达到40%。中原地产研究咨询部经理马冀表示，宏观面的种种不确定利空因素，市场多空博弈的持续僵持，最终导致市场供求严重失衡，在纯粹的“买方市场”之下，无论新房还是二手房双双进入了价量齐跌的下降通道。低迷的人气在短时间内无法复苏，也无法支撑楼市向好的信心。该指数的大幅下跌意味着，地产经纪的生存压力正在持续上升。

    在楼市成交惨淡的背景下，作为上海业务规模最大的二手房代理商掌门人，陆成感受到了前所未有的压力。他对《第一财经日报》表示，上海中原地产每月的盈亏平衡点大约在2600万~2700万元左右，但今年公司已经出现了数月的亏损。由于成交量与运营成本不成正比，裁减一些业绩不达标人员以降低成本，成为一种不得不作出的选择。

    陆成称，想办法开源节流的绝不仅中原地产一家，上海中介行业正面临洗牌之役。

    上海合富置业顾问有限公司董事总经理叶厚彪此前曾表示，该公司已将原有的95家门店调整至75家。此外，“满堂红”在浦东的15家门店已全线撤离。

    21世纪不动产中国区高级副总裁兼上海区域总经理张卫平认为，中小中介的倒闭以及门店收缩使得中介行业去年曾一度面临的人员紧缺现象出现了逆转，大量成熟经纪人和经理正在市场上找饭碗。“这一轮房地产调整至今已经10个多月，预计颓势可能还会持续到明年，这种形势下，我们公司要为可能出现的最坏情况作准备。”

    胡正华称，如今二手房市场仅有的成交量根本满足不了数量庞大的中介业务员的“胃口”。据统计，今年9月上海市二手住宅买卖交易面积环比下降了二成左右。

    “即使10万房地产经纪从业人员蒸发了一半，目前剩余的中介依然无法吃饱饭。” 胡正华说。

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编辑：小月