去年房地产行业风起云涌的"地王",如今在低迷而暗淡的楼市前都低下了高昂的"头颅"。昨日有报道称,恒大地产将退还41亿元广州"天河地王"。许多梦想着借"地王"牟取暴利的开发商现已自食其果,他们或默默舔舐着高价地块划开的伤口,或暗中密谋着如何退地、转地。由喜到痛,也许是中国房地产行业蜕变重生所必经的痛楚,也许也预示着一个时代的结束。
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昨日有媒体报道称,恒大地产将在近期与广州市国土房产局达成协议,退还今年年初41亿元高价拿下的位于广州员村的绢麻厂地块。 这则消息盖过了恒大地产"十一"在全国11个城市推出18个项目,开盘即打8.5折,回笼48亿元的新闻。
据《财经》报道称,广州市国土房产局将把这块住宅用地更改为商业用地,而恒大则以政府违约更改规划为由,要求退还土地以及恒大已经缴纳的土地款。这位消息人士称,双方已就此达成默契,双方即将达成相关协议。记者随后致电恒大地产求证此事,几番推诿后,恒大地产相关负责人告诉记者,对于这个问题集团内部并不知情。
"恒大退地很有可能,恒大缺钱是业内都知道的事情,这次在'十一'恒大就开始大促销回笼资金,部分楼盘的售价就比成本价高一点,比如处于北京东郊的联排别墅项目'金碧天下'才卖每平方米4000多元,这价位在别墅项目中已经接近成本价了。到年底地价款、银行贷款、工程款、员工分红等四大款项压过来,恒大的资金压力是很大的。所以退地可缓燃眉之急。"一位不愿具名的开发商昨日向记者透露。
"尽管声称此次'十一'促销回笼了48亿元资金,但这或许存在水分,而且很可能只是房屋总款,回笼资金只有其首付的三成。而且由于恒大有部分项目是别墅,成本比较高,回笼资金慢。所以比预期的销售少,资金缺口还是很大。"该开发商表示。
退地是"惟一"选择
据了解,绢麻厂地块是恒大在今年1月8日计划上市前以41亿元拍下的广州天河区的天价地块。这一价格超过底价近8倍。绢麻厂地块规划总建筑面积约为31万平方米,楼面价约达每平方米1.3万元,以楼面价计算的单位地价在广州市排名第二,亦是天河区的"地王"。
"尽管今年年初房地产市场已经出现了过冬的迹象,而恒大也有着很大的土地储备量,但是赴港上市非常看重土地储备量,所以恒大逆市拿下了广州市中心地段的地块来为上市做准备。"明天地产业务总监贾玉鹏告诉记者。"当恒大上市受阻、房价直线下降后,这块天价地块成为了恒大地产沉重的包袱。一方面地价款需要支付,一方面高达约每平方米1.3万元的楼面价已经超过了周边楼盘的售价,房子盖上去只会亏本。"
退地似乎成了惟一的选择,而恒大地产"地王"退地的消息既不是第一个,更不会是最后一个。
长沙92亿元全国"地王"在经历一场又一场的退地风波后还是没能付清全部的土地款,依旧在退地流言中摇曳;上海黄浦区南京东路163地块,楼面地价达6.69万元的内地"单价地王"也已被苏宁集团以政府规划更改为由退还给了政府;上海"普陀地王"也被志成企业宁愿赔偿1.1亿元定金退地;成交价每亩633.2万元的郑州"新地王"退地的传闻也于近日变成了现实。
"地王"已经没有了滋生的土壤
"地王"的疯狂是伴随着中国房地产行业非理性的繁荣,"地王"的终结也就意味国内房地产行业的理性回归,而这个变化的曲线也正是如今中国房地产行业最为重要的一个转变。
"'地王'是伴随着高房价而来,同时它也催生了更高的房价,这背后反映的是开发商投机取巧、牟取暴利的心态,而当地产行业进入调整,政府、购房者、社会舆论一切回归理性,'地王'已经没有了滋生的土壤。"北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文表示。
当楼市调控开始,一方面是消费者观望情绪加重,房价下跌。而另一方面是楼盘滞销,资金周转不出来,银行贷款基本冻结,这让许多楼面价格已经超过房价的"地王"在市场上无力生存。而"雪上加霜"的是政府逐步加大了对于囤积土地、投机取巧的打击。从源头上扼杀了投机的"地王"。
8月28日中国人民银行、银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》。其中明确提出"金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款"。对土地违法违规乱象予以金融力量干预。3月,证监会提出,上市公司募集资金不得用于囤积土地。去年10月9日,国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。去年9月27日,银监会、央行规定,有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款。
"随着中国房地产市场的理性回归,开发商更加注重品质的提升而不是牟取暴利,购房者更在意建筑的内涵而不是外表,'地王'时代基本已经终结。"贾玉鹏表示。
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