您在购买住宅时，首先会涉及到的就是“居室”，而现在“一居室”、“两居室”等的称谓，基本上延续了80年代以前有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是，按照现代人的生活习惯，将起居室从传统的卧室中独立出来形成了“厅”，同时，其它功能空间也细分了许多，如卫生间从一个变成了两三个，阳台也从传统的服务功能扩展到休闲、娱乐功能。因此，当选择住宅时，户型的结构样式和功能配置，就成为了选择住宅最直接的参考点。
　　
精巧户型是未来住宅的发展趋势
　　
    近年来，小户型一直是市场追捧的热点。
　　
　　什么是小户型？狭义的认为，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的住宅单元,这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型。比较一致的看法是：一居室60平方米、二居室80平方米、三居室100平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空间，将面积放宽10-20平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。
　　
　　从目前市场上的一些项目来看，有的户型虽然“大”，并未完全达到功能细化和居住舒适的要求，其中有些户型面积的增加，仅仅是空间简单的放大，甚至拐拐角角和交通过道浪费偏多，变成了“大而无当”。
　　
　　那么，精巧户型的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室10-12平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米，可以摆放电视，而20平方米以上，就可以进行动静分区了；儿童房8-10平方米已经够用，书房6-8平方米也能说的过去；卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于1.5米，双排操作不小于1.9米，并且操作面长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所提高。
　　
　　缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。
　　
　　因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。像有些项目为了降低户型总价，将面积缩小到十几平方米，屋里放上一张双人床已经很局促，更不要说摆放其它家具。而凤凰城二期的E座12户型，在66.76平方米的一室一厅中，明厨明卫，起居室客厅和餐厅分离明确，在较小的面积中保证了较高的舒适度。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化都是住宅未来发展的重要趋势。
　　
　　一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”（居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。
　　
　　一居室之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管从单价来讲往往比其它大一些的户型还贵，但对于买家来说，负担要小一些；二是出租便捷。从北京的租赁市场来看，一居室最容易成交，并且也最缺，因而也最得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数卖家都希望全款一次转让，这就使得买卖二手房实际比买新房还难一些，而一居室因总价低，易于成交。
　　
　　虽然一居室热销，但市场的供应量非常有限，主要基于以下几点：开发成本不低。“麻雀虽小，五脏俱全”，从厨卫的设施到房间的布线，样样都不少，同时一居室和三四居室在公用设施上共享，物业费却按面积交纳，因而使得实际单位面积成本增加；设计难度增加。在混合居室的楼中，一居室虽然常常被设计在朝向最不好的一面，但因面积太小，很难兼顾采光、通风、户型、均好性等方方面面；销售利润不大。同样卖一套一居室和卖一套三四居室的手续和所费的功夫相差无几，但大户型总利润却大一些。
　　
　　二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易转让。特别是对于投资型客户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。二居室在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户：单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。至于投资型客户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。
　　
　　从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在120平方米以内，以降低总价。
　　
　　跃层、错层和复式结构，是新式住宅的一个亮点，它使室内空间更富于情趣和变化，同时使室内的动静分区泾渭分明。尤其是挑空的处理，加大了层高，在配以硕大的落地玻璃窗，将室外景观尽收眼底，充分满足了求新求异的追求。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采用户内楼梯进行连接。所谓错层，并非占有两个自然层，而只是把一个层面的住宅进行错位，而取得空间的变化。所谓复式，俗称“阁楼”，是在一个比普通层高一些的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利用率。
　　
　　从目前北京主力购买群体看，已经下降到了60-70万元。对于中低档楼盘而言，缩小居室面积，降低总价以适应需求，是未来户型发展的一个趋势。而高档楼盘，以其优越的地势、豪华的配置、宽大的户型，仍会得到一部分人的垂青。

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