国家发改委近日公布6月份全国70个大中城市房屋销售价格，江苏省南京、无锡两城市住宅销售均价比5月份分别下降了0.3%和0.4%，而且南京已是连续2个月房价环比下降。但是来自这两个城市的权威数据却表明，房价并没有降。房价到底是涨是跌？如何看待当前楼市走向？连日来记者多方采访，希望借助专业视角厘清楼市真相。

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局部降了，整体涨了

    来自当地的网尚研究机构数据表明，目前无锡住宅销售压力进一步加剧，至今年6月30日止，全市住宅类商品房累计供销比达到了1.33：1，为历史最高值。但尽管成交量全线下跌，成交均价却仍全线飘红，6月全市住宅成交均价达6586元/平方米，比5月每平方米上涨964元。另从今年上半年的数据看，无锡1-6月住宅成交均价6343元/平方米，同比上涨24.41%。

    来自南京当地的权威数据同样表明，房价环比仍呈现上扬态势。官方成交均价显示，今年1－6月住宅成交均价比去年下半年上涨了511元/平方米。“尽管成交在下跌，但今年以来南京房价整体仍在逐月上涨，7月上半月也仍是这种情况，只不过涨幅没有2007年那样迅猛了。”南京中原地产市场发展研究中心经理张君说。

    为何一个说涨、一个说降？无锡网尚研究机构房地产专业人士分析，还是由于统计数据口径不尽相同。“国家发改委公布的数据应该是抽样统计，并包括了经济适用房和定销商品房，然后再取加权平均值。而以上数据是单纯的住宅商品房的成交价格。”

    不过，记者从无锡房管部门了解到，就算是把经适房和定销房纳入统计，无锡6月住宅成交均价环比5月份依然是上涨的。

    国家发改委统计的是销售价格，而各地数据均是成交均价，两者有何差别？网尚研究机构王新科介绍，成交均价是以签定商品房买卖合同为主的价格，更能反映市场真实情况，毕竟销售报价是有“弹性”的。

    网尚研究机构还指出，不能忽视整体上涨中的局部下跌现象。“今年二季度无锡高端住宅成交占据市场主导地位，全市万元以上住宅共成交578套，成交均价10848元/平方米，创历史最高值，由此拉升了整体住宅均价。但如果剔除高端物业的影响，实际上大多数楼盘的价格还是降了。”南京亦是，尽管整体房价在上涨，江北等局部区域房价实则有所下降。

江苏房市与南方一些城市不同

    记者从深圳同行那里了解到，尽管房价在全国下跌最为厉害，但深圳真正跌价的也只是中低档楼盘，这些楼盘前期定价本来就是比照高档楼盘的价格制定的，完全超越了其应有的价值。同样，在南京出现下跌的江北房价，在过去的一年中几乎有1倍的上翻，本来就涨得“离谱”，降价属正常回落。

    东南大学经济管理学院副院长、管理学博士李东教授分析说，包括南京、无锡等城市在内的中东部地区，房价前期有炒作、有泡沫，但相比南方一些城市，投机色彩还是有差别的，泡沫成分相对要小一点。

    他认为，近期南京、无锡两地局部房价有所回落，这一方面是在挤泡沫，“市场里有投机的成分，泡沫总要挤一点”；另一方面，房市的走向与预期有很大关系，受南方城市房价下跌的影响，全国大中城市房价信息预期均受到影响，尽管这样的房价下跌可能只是某个层面的房源，但老百姓的心理都是“买涨不买落”。