西岗区一小区的物业公司未经全体业主半数以上同意就将小区内一业主共有房屋对外出租，且租赁合同一签就是70年，后承租者交了94000元租金欲使用该房屋时，被一业主制止，并把涉案房屋封闭了。承租者交了租金却用不了涉案房屋，于是将物业公司起诉。日前西岗区法院根据《物权法》的相关规定，一审判决租房协议无效，物业公司退还租金94000元。

　　相关阅读:
　　“七十二家房客”群租扰众街坊
　　京城中介公司佣金流行打八折！
　　租房中介佣金禁止超过月租金

租房70年 还没进驻就遭封

　　2006年6月13日，西岗区某花园小区的物业公司与市民杨先生签订了一份协议书，约定物业公司将花园小区内的两间面积20平方米的房屋出租给杨先生经营使用。出租价格为94000元，租赁期限为70年。协议签署两天后，杨先生给付物业公司94000元租赁费。

　　2007年末，物业公司将该房屋交付给杨先生。但杨先生将货架搬进该房屋后，该花园小区内一业主认为物业公司无权自作主张将房屋出租给杨先生，于是不同意杨先生使用该房屋，并将杨先生的货架搬出该房屋，并将该房屋的门堵死。杨先生无奈之下向法院起诉了物业公司，要求与物业公司解除合同，并要求返还94000元租赁费。

合同无效 物业公司应退款

　　物业公司表示，他们在签订合同后已将房屋钥匙交付给杨先生，已经履行了合同义务。造成杨先生无法使用房屋的原因是第三人的侵权。中国房地产交易服务网站

　　法院审理认为，原、被告签订的协议因违反了《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分无效。20年期限内的租赁协议因物业公司出租的房屋属于该小区全体业主共有并共同管理的房屋，物业公司未经该小区51户业主的半数以上同意即将该房屋租给杨先生使用，违反了法律的规定，该20年的租赁期限也属无效。且杨先生刚使用该房，即引起个别业主不满，将杨先生的物品搬出屋外，该协议继续履行不利于物业管理部门与业主之间的和谐关系，也不利于社会的和谐稳定。同时因为协议自签订时即无效，即使履行也不具有法律效率，因而不存在第三人侵权问题。故法院根据《物权法》的相关规定，一审作出如上判决。

编辑：陈月