采访樊纲教授的那天上午，他刚从欧洲飞回，风尘未尽，坐在餐桌边就从容地评点起当前的地产市场。

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关于宏观调控、关于农村集体土地产权、关于物业税、关于房市供给　　

    作为宏观经济和货币金融问题专家，土地制度和房地产市场问题并非其研究重点，但樊纲教授思路敏捷，见解独到。对土地和地产问题的一个个看似闲散的评点，时时闪现出思维的火花和智慧的灵光。

　　访谈中记者发现，樊纲教授的一些见解，实际上敏锐地反映了当前我们地产市场的几个新动向。

    “地主”和农民的分化决定了产权关系调整的不同方式

关于农村集体土地

    《中国地产市场》：这些年我国城市化发展速度加快，农村土地进入城市圈的越来越多，地产价值日益显化。由此带来的矛盾也越来越尖锐，主要是城镇边缘地带的农民、或者农村集体经济组织自己将集体土地作为地产来经营，也就是在集体土地上自建住宅或厂房出租、甚至出售等。这与国家现行法律相关规定是冲突的。农村土地产权及其实现形式等问题因而成为相关领域专家学者们争论的焦点问题。您如何看待这个问题？

    樊纲：土地产权问题是一个大问题。完全的产权和财产租赁权相比至少有一个差别：是否有土地财产抵押和出售权。不过现在真正能在市场上实现抵押、出售功能的也就是沿海经济发达地区或者是城郊接合部的一部分农村集体土地，真正远离城镇的农地其实是不值钱的。这是由市场需求决定的。或许可以这样讲，这些年地产市场的发展实际上已使中国农民分化为两大群体――城乡接合部那些就业已经转换、已经可以靠经营地产为主要收入来源的“地主”，以及远离城镇、仍以务农为生的传统意义上的农民。因而农村土地产权问题需要进一步细化，加以分析，区别对待。　

   《中国地产市场》：您说的这种分化，实际上是土地用途的分化带来其价值的巨大差异，从而改变了其使用者的生存方式。

    樊纲：对。所以我们现在首先要把这两种形式或身份下的农村集体土地产权区分开来讨论。关键的一点是，对于不同的人来说，那块土地的意义可以有很大的不同。如果是远离城镇的农村土地，你赋予了它完全的财产权，可以出售、可以抵押，那么完全有可能出现这种情况：农民将土地出售或抵押出去了（而这往往是因为一次天灾，或家里出了一个重病人，或者是经不住某个“投资者”的诱惑），然后进城打工，而且这时是不得不去打工了。也就是说，他在农村已没有原来由土地所提供的那个社会保障了，但在城里他的身份仍然是农民工，没有资格享受城市社会保障。这样这些农民就成了“两不靠”的真正的“黑户”――在城市是没有社会保障的“贫民”，在农村是没有土地的名义上的“农民”。所有发展中国家如南美的一些国家、亚洲的一些国家（如菲律宾、印度等），农村土地就是这样集中的，大农场主和失去土地、流入城市的平民就是这样分化出来的。所以农村土地，我这里指的是远离城郊的暂时没有市场价值的真正的农业用地，产权如何改革，主要需要考虑的，其实是农民的社会保障问题。

　　中国不同于一些农村人口只占极少比例的发达国家(即使是韩国，其农民目前也只占到全国劳动力的5%左右)。如果农村人口只占到全国总人口的5%，农村土地高度集中，现代化程度也相当高，农业收入本身也能使农民具有了“地主”的身份，就不存在我刚才讲的这种农民“分化”了。但中国目前还有至少35%的劳动力是以农业为主要收入来源的农民，今后相当长时间内都还不会形成上面那种局面。农民的分化、农村土地与地产经营的分化，使得当前中国的农村经济呈现出“二元结构”。这种状况还将在相当长时期内存在。我认为，在中国目前实行统一的农村土地私有权是有问题的。在社会还没有能力为所有的农民提供新的社会保障之前，禁止农民买卖或抵押农村土地，实际上是用法律的形式，强制性地给农民一个相对稳定的社会保障，就是土地。

　　就另一部分目前较为“值钱”的土地和占用这些土地的人而言，当然可以考虑土地的流转问题。现在不仅我国，就是许多发达国家如英国等，城市土地也不是私有的。我国城市土地是采用以70年使用权的形式出让，那么是不是也可以实行农村土地70年的使用权或承包权？这样，位于城市边缘、城郊接合部的那部分农村集体土地，就可以在不改变其所有权性质的前提下，也实行与城市土地同等的待遇，同样允许其使用权以70年为期限合法流转？我的意思是说，不实行农村土地私有，也不要将进入城市圈的农村土地一律强制性征收为国家所有。可以在保留其集体“公有”性质的前提下，允许其使用权或者说承包权延长到70年，这样就使那些位于城市边缘的农地，事实上能以与城市土地同等的身份进入地产市场交易，或称“流转”。

　　对于远离城郊的农地，延长其承包权到70年，也有利于那些农地在不改变其农业用途的基础上，在农民逐步转移的过程中，实现转包后的集中，提高农业生产效率。 这里涉及到城市用地的性质问题。关键一点是要改变原来关于城市用地都必须是“国有土地”的法律规定。如果集体产权的土地也可以是城市用地，原来使用这些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。　

    《中国地产市场》：这可能会造成一种新的财产分配不平等。准确地说，它涉及两方面：一是您所说的城市近郊的“地主”与远离城郊的农民之间的收入分配差距――同是集体土地产权，却因地理位置导致用途的不同，而造成生产或经营收入的巨大差异；二是已合法进入城市的“地主”与普通的城市原有居民之间的收入分配差距――同为城市平民，前者拥有一份巨大的具有经营升值能力的土地财产，而后者是真正的“无产者”，连居住之所也要靠长期的劳动所得来换取。这种财产分配不平等会不会导致巨大的社会心理落差，从而影响我们社会的公平与稳定？　

     樊纲：这种不平等在一定意义上是一个客观存在，是由城市化和农民进城过程的渐进性所决定的。因为你不可能一下子使所有农民转移出来，也不可能使得所有地方都一下子成为城市，也永远不可能使所有的人原来占用的那一块地的价值都上升到同等水平。但是，这个可以用国家税收来调节。比如征收财产税、发展税、土地交易税、物业税等。理由很简单：城郊“地主”手中的这部分农村集体土地，能在地产市场上实现其巨大的价值，得益于国家的城市规划以及政府对周边城市基础设施的投入。因此其土地“发展”后形成的收入主要是国家投入所带来的，应该归于公益性收入。