金科集团此次又摘得了崇安新城地块，这是金科连续第三年在无锡拿地。该地块位于江海路与广益路交叉口东南侧，西临江海路高架，北临广益路，地块面积39980.2平方米，土地用途为商务办公及商业（五星级酒店），地块规定容积率为3.0-4.0，建筑密度规定小于40%，绿化率大于35%，共由A、B、C三个分地块组成。土地起拍价格为：14640万元，成交价格为14640万元。目前地块周边还是以居住功能为主，项目北面有居住规模比较大的广益家苑、江海路高架西侧的上马墩区域也是目前无锡市居住规模较大、年代较老的居住区之一，另外，项目边上还有靖海公园、易初爱莲、锡沪路装饰名品城等一些休闲和商业设施，由于周边老社区较多，因此中低档次的社区商业发展较为成熟，便利店、菜场、小型超市、银行等较为完善。

    拍下该幅土地后，金科在无锡的土地储备量已经达到22.44万方，投资总额为7.21亿，总投资其中未开发土地为11.85万方，全部集中在崇安新城板块。本次拍下的该幅土地规划主要以商业为主，至此，金科在崇安新城的一个整体布局应该说已经完成，产品形态也相当丰富，前景看好。

    而从地价水平来看，该地块的楼面价仅为915.45元/平方米，利润空间比较可观。从市政府规划来看，崇安新城未来将会以一个商贸功能为主的区域，而目前整个崇安新城区域的商业发展还是比较滞后的。崇安新城的商业主要还是以家居建材为主，社区服务型商业比较欠缺，目前只有广益睦邻中心一家，随着崇安新城内金科观天下、金科东方王榭等一些高档楼盘的建设，本区域的居住人群将会越来越庞大，人口素质也将越来越高，而本区域社区型商业的发展已经难以满足周边人群对商业，特别是高档商业的需求，因此该地块规划的商业部分建成后将在很大程度上缓解这一局面，而且此地块正处于崇安新城和崇安老城的结合部，扼守新城第一站。地块规划的五星级酒店建成后将会是崇安新城内第一家五星级酒店，很有可能为金科大酒店，这将在很大程度上提升整个区域的商业档次和商务环境。

    但是从崇安新城对商务办公场所的需求来看，还是处于一个比较弱的水平，目前本区域内的商业发展还是以家装建材为主，该类型的商业对写字楼的需求不是很大，而市中心对写字楼的需求转移到崇安新城区域的可能性也不大，因此，虽然地块规划有商务办公项目，但是客群的形成还有待时日。

    按照无锡市政府对崇安新城的规划，该新城的主要定位以商贸、居住功能为主，在既有的机电、装饰装潢及建筑材料市场基础上进行功能整合，形成装饰装潢及建筑材料市场、大型机电市场群，建成新型业态的商贸物流中心。 而目前崇安新城商业配套设施比较差，并没有形成一个实质性的商圈，相信随着本次土地的出让，崇安新城内的商业配套将会更加完善。

    而太湖新城地块的遇冷，折射了开发商拿地的理性心态。太湖新城是无锡市政府重点规划建设的新城之一，有着良好的发展前景，新城区域内的地块也是以前历次土拍会上的“宠儿”之一，但是这次为何失宠？本次上市的两幅地块虽然位于太湖新城区域，但是目前的商品住宅开发氛围还不足，周边的配套还十分欠缺，这在很大程度上影响了地块的吸引力，另外，这两块地目前的出让起始价是按照太湖新城区域前几次土地出让的平均价来做参考的，因此出让价格还是相对较高，上述两块地的价格就接近300万元/亩。因此，配套的不完善和价格相对较高导致了太湖新城这两个地块的吸引力下降。

    随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，银行对开发商授信也在逐渐削减，开发商融资难的问题已经成了开发商拿地的最大瓶颈。而从去年的土地上市成交情况看，目前锡城各大开发商囤积的土地还有不少，完全消化还需时日。因此，本次拍卖会，开发商拿地也因政策的导向逐渐趋于理性。在目前观望氛围浓厚，楼市相对比较冷清的时期，开发商更合理的还都是采取观望的态势，考虑资金的快速回笼，而不是再做风险扩张。土地成本的下降给房地产市场大环境也来了一次降温，也有利于无锡楼市整体趋于理性。 (网尚房地产研究机构  责任编辑：石小燕)

本月土地受让价格分析