业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。

    一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%-50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。

    折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨――“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。

    根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。

利益交换

开发商变更土地合同获利

    与早年上海房地产界盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地。双方合股开发，多是中方以地入股，开发后获部分物业补偿；外方出资开发，包揽一应事宜。

    然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。

    1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。约定由上海兆丰全权负责项目策划、实施和日常管理，保管财务资料及公司印鉴，原外资大股东香港荣福只派员监督施工及了解销售情况。

    至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，香港荣福持股缩为46%，中方仅余1%股权。

    蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。

    1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。

    蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。

    提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。

    规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。

    “项目开工前一般都已达成了调高容积率的默契，开工后再慢慢协调和打点各层关系，大部分开发商都有如此操作的经历。”一位沪上房地产行业人士指出，之所以出现数度调整合同的情况，系因规划一般无法一次性大幅改动，分次操作更为安全隐秘。

    记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在2003年底付出一笔超过300万元的“政府规费”，或与案情有涉。

    为了减少公建配套成本，荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署了《委托包干合同》和《管理合同》，约定由鑫尊负责楼盘所涉公建配套工程，与相关部门协调，保证荣福房产须上缴政府的公建配套面积从原总面积的7%降至4%，并通过验收。

    所谓公建配套，系指开发项目中，为处理社区公共事务、开展社区活动所必要的公益性事业所需用房。项目完工后，由开发商向房地部门提交，普通住宅项目所需公建配套比例，大多要求在项目建筑面积的5%以上。

    在实际操作中，若开发商不能提交足够公建配套面积，可以货币代缴。上述包干合同正是基于这一形式。而合同所提及的部门，实际操作中主要指上海房地局以及徐汇区对口接收的政府部门。

    合同显示，委托包干价格为2730万元，另支付300万元管理费。这意味着，开发商支付鑫尊建筑3030万元，由后者全权打理公建配套一应事宜。

    3000万元“打理费”的最终流向不详。荣福房产股东方代表进一步指称，除了这笔3000万元，另有数千万元公司资金通过鑫尊流出，去向不明。

见习编辑：陈娟 值班编辑：黄萍