转眼间，五一黄金周就到了，传统楼市最期待的资本回收期，就在"拐与不拐"的争议声中悄然而至。虽然今年国家对假期时间进行了调整，使黄金周已经不再名实相符了，但是对于房地产市场而言，五一黄金周的旺季效应并不是是简单的假日经济那么简单。

　　黄金周的旺季效应由来已久了，形成原因复杂，是在长期的市场运行过程中逐渐形成的规律。天气的转暖使看房人更加愿意到户外活动，家庭的重大经济支出和大事件基本不会安排在这个时间段，良好的生态环境使楼盘看上去更加诱人，加上开发商的集体假日促销……众多的原因使5、6月份成为一年里与"金九银十"同等重要的营销时机。而这两个旺季的成交量也基本决定了当年市场的总体运行情况。

　　从去年年末开始，关于楼市的拐点之争就喧嚣尘上。3月份起，央视等媒体出动大量资源，不遗余力地报道各地房价的下跌和楼市不景气现象，使市场顿时有了"山雨欲来风满楼"的气氛，而万科、绿地等龙头老大的降价战略，更使得市场大势似乎向着"拐点"已经到来倾斜。

　　在这样的背景下，今年的5月显得特别意味深长，5月的市场表现让整个行业翘首以待。

无锡一季度表现平淡，4月回暖迹象不明显

　　从无锡本土市场来看，一季度是传统的淡季，本身成交量不是很高，但今年的表现明显还是受到了舆论的影响，成交量有一定程度的萎缩。进入4月份后，网上备案系统数据显示的当日备案数爬升缓慢，没有出现大幅的反弹。这与去年政策消化期过后的反弹势头形成了鲜明对比，也从市场的层面证明目前的市场的确进入了一个比较冷静的观望气氛。

　　从成交物业形态来看，也出现了一些新的特征。商业物业占据了半壁江山，成交的绝对量也有一定幅度的攀升。从一般市场的发展规律看，当预期未来市场前景不明朗时，主要以中短期抛售获利的住宅投资市场（按中国目前的房价租金比例，靠出租房屋获利的投资比例非常小），会转向以长期持有获利的商业地产投资转移，这也可以看作是部分资本对房地产市场持谨慎态度的一个信号。

　　在房价涨幅较大的情况下，房地产市场的投资性消费必然选择住宅类产品，获取快速、高额的投资回报（即使政府出台了一系列限制投资性消费的措施，但只要房价的涨幅能够消弭机会成本的损失，投资行为就一定会发生）。从无锡之前的统计看，每年的商业物业消化量仅有10万平米，而今年商业和住宅成交比例的变化，说明无锡市场也受到一定程度的影响。

　　当然，这个现象告诉我们的绝不仅仅是悲观的消息。商业地产投资的增加，从宏观层面上也在发出这样的信号：房地产市场仍然是一个向上的趋势，即使向上的趋势不会再如同以前那样节节攀升，但也足以支持一份稳定的投资回报。这其实正是中国房地产市场最需要的态势――保持合理的上涨趋势，形成理性的市场空间，完成市场化的运转机制。

不在沉默中爆发，就在沉默中死亡

　　房地产市场目前的平淡有着很多的原因，其中政府舆论的导向起到了推波助澜的作用，这也可以说是比任何之前出台的政策性调控措施更加有效的手段。在大密度、高强度的信息攻势下，加上确凿的市场证据和政府稳定市场的决心，当然会产生巨大的舆论势力。对于房地产行业环境并不了解的普通消费者，只能关注到各地房价有松动的迹象，而做出暂缓购买的决策。对于调控而言，这样的结果就已经令人满意了，接下来要做的，就是等待消费者和开发商之间的博弈。这场赌局式的调控很难说对还是错，因为对于一个靠市场机制自发调节的市场而言，市场的信息带来的心理预期本来就是一个很重要的调节手段，但是假如这些信息是有误差的或者是过滤过的，那么当真的信息被认知之后，必然带来一轮新的反弹行情
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　　另外的因素包括通胀的压力使消费者对未来预期悲观，消费欲望烟消云散。股市的大起大落，国际经济体系的紧逼，生活成本的日益高企，在把钱放在银行里一天天缩水和现在拿出来购买一套房子，大部分人都会选择前者。在没有看清未来的情况下，人只能相信当下。

　　消费者和开发商目前的博弈，是未来市场走势的指针，谁更沉得住气，结果不言而喻。对于庞大的刚性需求而言，价格弹性显得那么微弱，政府的公益性住房功绩显得那么杯水车薪。当然，这样说绝对没有丝毫的幸灾乐祸。对于一个刚性需求占重要比重的行业来说，需要的绝不仅仅是市场跳水去适应大部分的需求（市场永远是按照固有规律运行的，逐利是市场的天性），更加需要通过统筹的方式，由国家来解决市场无法解决的遗留问题。试想如果房地产市场真的急转直下，那么可以预见的是大量资金撤出行业、金融业大受打击、全国成为烂尾楼盘的展览区……就算是对于廉租房、安居房也会造成重大影响。这对于普通消费者来说绝不是个好消息，更不是目前中国需要的场面。

市场格局未发生重大变化，楼市健康是关键

　　然而事实是，就在无锡市场平静中期待的时候，全国的地产市场也没有出现重大的转折。楼市不存在死与生的问题，只有健康与否的问题。而楼市是否健康，除了最重要的决定因素――房地产行业本身的供求关系和消费预期，也会受到宏观经济运行环境的影响
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　　在去年的博鳌论坛上，嗅觉敏锐的人士显然已经预见到了即将发生的市场观望，已经开始为市场打强心针：中国经济的基本面，将保证房地产行业持续、健康、稳定的发展。中国的城市化进程、18亿亩的耕地红线、宏观经济的稳定环境，都是房地产行业可以稳坐潮头的定心丸。这样的市场格局，在未来20年内也不会发生重大的变化。因此，从长期来看，现在所讨论的拐点之说，不过是发展大潮中的一个浪花。

　　政府对楼市的调整，没有打压行业的意图，但是调整是必然的――任何一个行业都需要调整。房地产行业的调整是经济持续稳定发展的要求所决定的，当一个行业进入规范化运行，少了大量的投机性运作之后，自然会带来一个消费理性、信息公开、结构合理的市场格局。可以预见的是，房地产行业的此轮调整，就是资本的布朗运动。小资本相互融合，大资本坚守行业底线，相信随之而来的就是一个焕然一新的面貌。

结语

　　在这个五月，一切都会水落石出，如果楼市就此进入调整期，那么我们将要讨论的可能是调整的周期是不是像有些观点那样，楼市进入冬眠；如果楼市进入反弹行情，那么我们要讨论的是如何继续对行业进行合理的调控。这两个话题，看上去都那么令人期待。

见习值班编辑：陈娟
来源:江南晚报