一则国家发改委新近发布的数据让南京的开发商乐不起来：2008年3月，南京新建住房销售价格环比下降0.8%，在全国70个大中城市倒数第三，尤其令南京开发商“郁闷”的是：这一领跌榜“探花”头衔还是在全国70个大中城市3月房价普涨，同比上扬10.7%的形势下“摘取”的。与此同时，这也是南京楼市自2007年以来，房价指数环比的首次下跌。

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    就在去年同一时期，由国家统计局江苏调查总队发布的“4月份全省城市房价调查快报”指出，当月南京房价涨幅为11.5%，创两年来新高。

    一年之内，从新高到新低，对于南京的多数开发商来说，这个春天实在太冷。

    推盘“加速度”

    来自house365的统计显示，4月份全市新推盘项目达到25家。以刚刚过去的周末为例，南京楼市共有10家楼盘争相上市。而接下的4月26日，观城将首次开盘推出城景LOFT公寓，新盘青山湾约200套房源将首次面世，大华锦绣华城准备新推多层房源；4月27日，星雨华府将在项目会所举行其产品的推介会……

    “4月是南京传统的旺季，增大供应量在情理之中，但是最近南京各大楼盘的促销力度却为往年所罕见”，易居中国南京研究中心信息咨询部的经理周颖解释此轮行情的不同。

    “一次性付款96折、按揭贷款97折”、“业主双人法国游，中奖率达10%”、“保证5年内增值达30%”……近日，各大楼盘不约而同地加快了营销节奏，从江北、江宁到城中，名目繁多的优惠措施让市民应接不暇，目标直指楼盘的快速销售。

    基于去年市场行情，不少开发商对今年楼盘的销售一度寄予厚望，因此一线营销人员的压力非常大。“如果在五月前完不成既定销售目标，意味着必须将剩余指标分摊到后面几个月份，在当前的市场环境下，这基本是不可能完成的任务，”江北某大盘的销售总监对笔者坦陈厉害。

    “在降温时期，快速回笼现金无疑更能掌握主动、回避风险,对于资金链紧张的企业，快速销售、回笼资金的愿望无疑更加强烈，”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉进一步解释道。

    资金链脆弱

    “溧水主城区，一百亩项目，总价1个亿，寻求转让”，“江宁开发区一成熟项目寻求转让”，“南京一黄金地段商业地产项目寻求合作”，当前，为数不少的类似消息在业内论坛上流传，在一定程度上反映出南京楼市的生态。

    一般而言，中小开发商开发项目极为依赖银行贷款，正因为此，一旦国家紧缩银根，也最容易受到影响。今年4月16日，央行进一步提高银行存款准备金率，达到建国以来的新高16%。而准备金率每提高0.5个百分点，便可以冻结约2000亿元的贷款额度。

    “我们现在的头寸很紧张，一般的小开发商很难获得贷款，”深圳发展银行某支行的内部人士解释了存款准备金率上升的最直观影响。

    显然，对于高度依赖银行贷款的小开发商来说，这无异于釜底抽薪。

    资金短缺的问题正在中小开发商之间蔓延。4月11日，河西一楼盘的销售经理在网上发出《告知书》，称“我司正在实施的3月9日承诺书的几大整改项目，还需投入400多万元的巨资，这将导致我司亏损进一步扩大……如果任由个别业主恶意阻挠（收房）……就会导致我司破产”，至此，部分开发商资金短缺的问题被掀开了冰山一角。

    近日业内甚至有传言称，少数开发商被“逼上梁山”，甚至想到了向员工内部借钱融资的招数，其资金上的捉襟见肘可想而知。

    不少开发商已经开始后悔去年在土地市场上基于牛市判断的一掷千金。而前不久，一则“闲置土地一年以上就要被收回”的新闻更是让他们心惊肉跳。虽然事后证明消息不实，但是深受资金问题困绕的开发商仍然担心这会不会并非“空穴来风”，不知道未来楼市调控会进行到何种地步。

    买卖双方在博弈

    目前楼市的价格正处于微妙的变动中。3月份统计数据的下降，主要原因在于部分江北楼盘的大幅促销。而本月由于城中、河西等区域高端楼盘的纷纷上市，预计将再次拉高南京房价。但是变化依然存在，一些开发商对房价的预期开始降低，不少楼盘的实际开盘价比原先市场预估的价格有所下降。

    “追涨杀跌”，股市里的惯例似乎同样适用于楼市，面对停滞不前的房价，购房者的热情有所削减。以网上房地产的数据为例，最近一周时间，除4月20日成交推高至339套之外，其余时间均不超过200套，最低甚至下探至114套的冰点。纵观整个4月，从4月1日至22日，日均认购量只有174套左右，而去年4月的日均认购量则是374套，比去年同期每天整整少卖200套。

    在这一背景下，一些开发商选择了尽快出货，而另一部分暂时不存在资金瓶颈的开发商则静待其变，主动放缓了开发进度，希望能够“以时间换利润空间”，实现利润的最大化。“目前的形势下，开盘的也不见得卖的就欢，很多时候有价无市，而上海北京的回暖又让他们看到了希望，所以不如等等，反正还有钱撑着”，中房指数南京分院研究总监古伊一语道破天机。

    究竟谁能笑到最后，依然是个未知数。但是有一点很明确，短期之内，楼市仍将迷雾重重，真正的回暖远未到来。

本站编辑：黄萍