一边是广州、深圳真有“寒流”，一边是北京、上海似在“假摔”，今年以来的房产走势让老百姓感到一头雾水。“多米诺骨牌效应”是否会在全国范围内蔓延，作为二线城市的无锡是否会受此“牵连”？房地产相关行业又该如何应对？日前记者采访了无锡市怡信天成投资顾问机构董事长邱璞，请其对无锡房地产市场的发展进行一番分析。

周期的理性回归

    今年以来，无锡房地产市场一直处于低迷状态，即使最近成交量回升，但仍低于去年同期水平。于是很多人议论“无锡的房地产市场不行了”。邱璞并不这样认为。在他看来，这只是房地产市场的一种正常表现。他解释，房地产发展是有一个周期的，一般7-8年左右的时间。上世纪90年代初有过一波行情，大概维持到199６年，之后随着2000年时福利分房的取消商品房得以飞速发展，大概在2003、2004年时达到高峰，而现在只是处于一种理性的回归阶段。

    这种回归体现在三方面。首先从宏观调控政策和传媒舆论的导向来看，看似都在打压房市发展，实际上则是在引导市场更健康、有序地前行。其次政府提高了银行借贷利率，施行从紧的金融货币政策，开发资金运转受到严格控制，开发变得更加慎重。第三供求结构出现转变，将从以往的多人抢购一套房源转为多套房源供人挑选，从一个简单的数据比较就可看出：２００７年房地产施工面积2706.44万平米，其中商品住宅2167.54万平米，而该年度商品房成交面积549.30万平米，其中商品住宅成交489.34万平米。

    上述只为一个方面，另外用更规范的游戏规则来控制开发和炒作，将让无锡房地产市场走得更稳健。而事实上，炒房者逐步退出市场，楼市需求以刚性需求和改善需求为主。经过最近一段时间的调整后，到今年中后期整体市场会走出低迷，价格增长趋于缓和。

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无锡不存在拐点

    “无锡不会出现拐点。”邱璞信心百倍地给出了四点理由。

    第一是底蕴。长期以来无锡都有着很好的产业基础，人均收入不断提升、发展，这为无锡房地产市场提供了良性的土壤保障。第二是城市框架。无锡城市的轮廓正在逐渐拉大，各项基础设施建设得以完善，部分重点发展区域的土地价值需要重新估值，出现补涨，并非无理由的疯涨。第三是人口数量。家庭裂变自然成长大批新市民及外来人口拥入都为无锡的房地产发展提供了广阔的市场，尤其是新市民现与本地市民的人口比已接近1：1。第四人口流动结构转型。随着城市的发展，无锡已由原先的人才出租型变为人才输入型，外来人才质量明显上升，这也成为房地产发展的潜在空间。

两端市场有前景

    只要有买房的人，房地产市场就会有发展空间。因此对于房市来说，购房对象很重要。邱璞认为目前有四类主流购房群体在支撑着整个房地产市场，即拆迁户、新婚者、外来人、中产层。目前无锡市每年有规模庞大的拆迁量，这就需要大量商品住宅入市，同样新婚者和外来人都是迫切需要安家，他们一齐组成了一支庞大的购房群体。至于中产层，他们本身有住房，只是随着生活条件的改善，现有住房已无法满足对舒适的追求与向往，为此他们开始四处寻觅理想的住宅。因此与前三类刚性需求者所不同的是，最后一类购房是出于改善性需求。

    不同的购房需求，对住宅的要求也就不同。大部分刚性需求的购房者属于基层买家，中低价位的住宅是他们的理想居所。尤其是新婚者和外来人，这批购房对象以25-35岁的年轻人为主，在经济上并不强势，在没有坚强后盾支持的情况下，他们的承受价格更倾向于５０００元/平米以内的中低价位住房。这就给市区周边的那些区域带来了发展良机，如东边的新区（梅村、硕放一带），北边的惠山区，还有盛岸路两侧等。而为改善第一居所换房的中产阶层，则更钟情于高端产品，像万科的魅力之城、阳光的蠡湖一号以及太湖广场周边的朗诗·未来之家等。

    除了上述购房者外，还有一批位于金字塔尖的人群，他们往往已有很不错的住所，但出于投资养老或其他种种原因，会购置多处房源。而这批人把购房目光瞄向了稀缺性资源，如太湖边上（五里湖、马山）的别墅，或市中心黄金地段的公寓。

    不管购房对象的购房需求有何不同，他们对房子的要求却是一样的——优质。因此只有真正做品质的楼盘都不用愁没有市场、没有购房者。

本土企业需要转变观念

     “面对当前的行情，不是看淡而是谨慎。”这是邱璞对自身公司发展的观点，同样也适用于房地产开发及相关行业。

    未来的房地产市场就是大鱼吃小鱼，到最后20%的开发商占领80%的市场。像大开发商可以做市场份额，利用品牌附加值增强，那中小开发商又该何去何从呢？眼下资金不足、运作能力不强的本土开发商面临着严峻的危机，首先就体现在拿地问题上。地是开发商的资源，是发展的根本。但贷款门槛的抬高让中小型开发商筹不到足够的资金拿大片土地进行开发，而对于小面积土地，由于单价高、风险大，又不敢拿。

     “不是没有生路，而是观念需要转变。”邱璞给出了四个字“资源组合”。如果能充分运用资本组合、智力组合，形成真正意义上的投资商和开发商，同心合力是能化解这一危机的。尤其是本地的开发企业，他们对本土的了解就是一种优势，问题在于如何整合各自的资源。此外，小项目也不是不能做，就目前形势来看，或是规模化，或专业化、精致化都是同样有市场的。

精耕蓝海战略

      科学发展观已说了很多年，对于房地产企业同样需求这种发展的眼光。根据过去的市场分做现在的某一段市场已没有生存之路了，只有将过去与今天的成交业绩进行综合性判断其未来走势才能获胜。于是一个新鲜的名词蓝海战略出现在房产领域中。

      “一个成功的项目50%以上来自于做什么。”邱璞说：“而这个做什么正是对大家都不知道的未来做最准确的预判。”对于如何做到这一点，邱璞认为需要精耕、细作加创新，也就是把每个最简单的细节做到极致。邱璞告诉记者，目前他们为了能对未来作最精准确的预判，正通过各种途径来均衡发展，消除短板，如在市场研究工作中加入建筑设计以确保研究更精细，在广告策划方面与最强的广告公司整合。

    当然还有一点就是不断地学习。邱璞透露，他们曾多次与万科、华润、万达、中信泰富等大型开发企业一起作战。整个作战过程也就是一次学习过程，为未来作储备的积累过程，帮助他们深耕无锡、生根无锡，怡信天成的目标正是成为具有本地特色的地产整合运营商。此外他们还能把与大公司合作中学到的经验与本土开发企业分享，承担起桥梁，嫁接的功能。(祝雯隽)

本站编辑：黄萍