房屋漏水报修后杳无音讯、小区车位通过“摇号”来分配、保安素质良莠不齐……记者了解到，作为上海物管企业金字招牌的陆家嘴物业管理有限公司在无锡阳光城市花园却是“三不管”。小区的业主们想要成立业委会实行“自治”，可是自去年11月筹备至今半年都过去了，业委会仍不见踪影。筹建过程中业主们到底遇到了什么跨不过的坎？记者就此进行了采访。

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阳光城市花园

     采访中，一位参与业委会前期筹备工作的业主告诉记者：阳光城市花园成立业主委员会之所以如此“难产”，其背后最难解的一环在于阳光作为一个相对复杂的大型小区其区域究竟如何划分的问题上。据了解阳光城市花园包含地下面积在内总共达到了110万平方米，其中地上分为三期共A、B、C、D四个区。这三期分期分别建设在不同的地块上，中间被建筑路和红星路隔开。目前整个小区共有6000户住户，A区住户大约为1500户，入住率达到80%，而C、D两区的入住率目前已经超过了五成，B区尚未交付使用。俗话说得好“船小好调头”，然而在面对阳光这艘“航母”时，业主、开发商和相关部门便在业委会如何建立以及建立后具体操作上“卡了壳”。                                       

    “尽管市房管部门牵头召开了两次协调会，可是问题还是没有取得实质性的进展。”一位业主向记者抱怨道。原来，考虑到小区目前实际情况，业主们决定率先在A区建立业主委员会，随着其他几个区入住率的提高，逐渐推广至其他几个区域。然而相关部门却告知业主，由于小区的配套设施、车位、人防工事等都属于整个小区所有业主的共享区域，所以阳光城市花园分批建设的三期只能成立一个业主委员会。与此同时，根据有关规定，成立业委会筹备小组前，有关部门必须接到开发商上报的物业管理区域划分报告以及申请，作出书面批复意见后方能进行下一步的工作，可是开发商却以B区尚未交付使用无法划分区域为由迟迟不肯拿出区域划分报告，于是业委会的筹备工作便一拖再拖，遥遥无期。

    据了解，在市房管部门的多次协调后，目前该小区开发商已向有关部门提交了区域划分报告书，而阳光小区的业主们正在苦苦等待着有关部门对物业管理区域划分报告作出的书面批复。某业主向记者透露，在得到相关部门作出的批复后，新一轮的协调会又将开始……
     
现状：锡城“航母小区”日渐增多

“无锡模式”呼之欲出【主】
     
    随着很多新建小区特别是郊区楼盘交付，我市的“航母小区”越来越多。目前，我市住户超过千户以上的小区就有十多家。不可否认，大型居住区有着自己“得天独厚”的优势，比如一些管理成本可以摊薄，一些公用设施可以不用重复建设等等。然而在公共设施高利用率的背后，大型小区物管上所暴露出来的问题也是显而易见的。

    由于目前的大型小区大多都为分期建成，各小区的区域划分不但十分复杂，小区内的住户也大都动辄上千，有的甚至达到了7000户。由此便难免带来诸如物管方面的存在“死角”和“盲点”。然而，物业公司管理不当，业主想成立业委会“自治”，却又是难上加难。区域复杂、住户众多，若是自住性的楼盘业主委会管理起来还相对容易一点，要是遇上了投资型楼盘，那想与业主联系上，恐怕真是“难于上青天”了。

    目前，我市像金马国际、春江花园等一批“航母级”的小区都以已纷纷建立起了自己的业主委员会。其中，除了金马国际的管理较好外，其他小区的业委会在实际管理过程中都存在着不同程度上的问题。然而，更多的大型小区在成立业委会时则遇到了与阳光城市花园相同的问题。

    阳光城市花园小区包含地下面积在内总共达到了110万平方米，其中地上分为三期。建筑路和红星路以及小区围墙把整个阳光城市花园自然划分成为A、B、C、D四个相对独立的区域，整个小区共有业主6000户。根据目前状况，阳光三期还没有交付，二期业主入率也不高，如果把分为三期的整个阳光城市花园作为一个物业管理区域来看，非但不切合实际，甚至连成立的业主委员会也不能合法化。而如此划分，业委会在处理一个相对独立区域中的事务时便要6，7000户业主共同投票表决，在实际管理中不但程序繁琐，还将出现不少“无用功”，不免有些兴师动众。

    在对待阳光的问题上，相关部门在物管区域划分上“死抱”《物权法》却未做到具体问题具体分析，即便成立业委会后，其操作性也多少显得 “舍近求远”。其实，相关部门大可借鉴其他城市的成功经验并结合无锡本地的实际情况，迅速出台相关地方性政策法规。将阳光作为试点率先实行，在实际操作过程中不断的加以补充和完善后逐步推广到其他大型小区中去，达到以点到线再到面的效果，建立所谓的“无锡模式”。
     
评说：“不管黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫”

大型小区业委会成立“面面观”【主】
     
    “分期开发的项目，可以先界定一个个小范围的物业管理小区，在前期考虑先成立一个业委会，同时对于业主大会要保证三分之二的业主有投票权的规定。这样首先就要界定好业主大会的概念，究竟是在一个大场所由业主开会选举，还是采取有代表拿着投票箱、挨家挨户收票的方式进行，只要是具有代表性，只要让业主参与进来了。什么方式进行都可以。”南京某大型小区业主蒋小姐告诉记者。

    北塘区房管局一位业内人士的的建议听似更具有可操作性。成立业委会还要过小区办一关。分期建设的小区其相对独立的区域可以按照相关参考成立业委会，但什么叫相对独立？公共设施是共用的，水是共用的，电是共用的，连小区大门都是共用的，怎么划分成一期二期呢？如此一来，有关规定中的“相对独立的区域”就变成了一纸空文。他表示阳光的业主可以先和物业管理公司协调好，给出一份具体的书面意见，然后在选举的时候为三期的业主保留适当空缺名额，等到三期项目开发成功后再补上这些名单，这样既不耽误前期已经入住的业主当家作主，也不剥夺尚未入住业主的权益。
　　
     不过，阳光城市花园三期业主徐林根先生表示了自己的忧虑，他说，既然法规上已对成立业主委员会作出规定，而且暂时还没有改动的意向。那么，作为都需要遵守。成立前期业委会在情理上是可以理解的，但从法规上难以操作，因为成立业主委员会的重要依据是业权，发展商在整个项目中仍占有着大部分的业权，成立业委会还须过开发商这一关。但前期物业就是开发商组建的物业公司在管理，他们往往害怕业委会成立之后暴露其开发中存在的问题或改聘物业公司，所以配合并不积极，部分业主要成立业委会是很难的。因此，他建议，阳光的开发商或物业管理公司要表现得大度一些，主动去成立业委会，如果真的有些特例是达不到法规要求，则政府相关部门应进行灵活指导，率先把业委会成立起来。

      不管是大型小区的业主还是业内人士，业委会成立的相关事宜已经成为了百姓的热点话题。事实上，要成立业委会有很多“曲线救国”的方式，在不违背法规的前提下，换一个角度思考和操作，或许就能“柳暗花明又一村”了。
     
思考：“当家作主”又被罢免，频频遭遇信任危机

业委会成立之后路在何方？【主】
     
     如此多的小区业主在为自己争取“当家作主”的权利，又有如此多的小区在成立了业委会之后又将其罢免。一年来，记者接触到锡城几起罢免业委会或业委会成员的事件，影响都比较大。业委会何以突破重重阻碍成立之后又频频遭遇信任危机？

     一些专家说，现在小区成立业委会的还是少数，但业主的权利意识日渐觉醒，他们懂得要与物业制衡就必须联合起来，必须有自己的代言人--业委会，因而近年来，成立业委会的小区越来越多。但业委会在我国毕竟是个新生事物，应该怎么运作，也在摸索，很多问题法律上还没有明确规定，很多都是靠当地法规来维持。但现实情况是，业委会成员大多缺乏相应的管理工作经验，个人工作也非常繁忙，而为业主服务是没有报酬的。业委会内部分工和相互协调不够，业委会和广大业主的沟通不够。

     业委会处在一个特殊的位置，一头面对广大业主，一头面对物业、开发商。一个大型小区可获得的收益是不少的，车位、广告收入等等，业委会在此上面可有很大作为。而且，业委会成员往往是物业要“巴结”的对象，和物业关系的处理上如何把握分寸也是个难题。一些业委会主任抱怨，本就是无偿为大家服务的事，还动辄遭非议。现在，一些小区尝试些新方法来让业委会更好地为业主服务，比如成立个监事会来监督业委会，业委会内设立几名专职人员，负责日常事务，由全体业主付报酬。这些都是有益的探索。我们相信，随着经验的积累，在大家期盼目光中成立的业委会会越走越远、越走越好。