楼市调控效果正在不断显现，上海楼市在成交量持续数月下滑的同时，房价涨幅也大幅收缩。最新的月度报告显示，今年1月上海楼市综合指数为1959点，较去年12月上升34点，环比涨幅1.8%，涨幅下降50%。其中，1月上海住宅指数为1878点，较去年12月上升31点，环比涨幅1.7%，涨幅下降53%。分析师认为，月度涨幅较前期有明显收缩，上海房价惯性上涨态势已成“强弩之末”。

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    数据显示，1月上海新建住房成交规模156.8万平方米、15671套，与去年同期相比减少17.6万平方米，降幅达10.1%。同时，根据1月对143个、总规模1181.4万平方米的样本楼盘所作的调查，有41.7%的样本楼盘价格上涨，平均涨幅为4.75%，但涨价楼盘占比和平均涨幅均较去年12月有较大下降；另有7.3%的样本楼盘价格下降，平均降幅为2.47%。

二套房贷政策是拐点

    自去年9月28日央行发布二套房贷政策之后，上海楼市的成交量就持续了长达3个月的大幅下滑之势。天天房展网研究中心的数据显示，商品住宅成交量从去年9月的207.21万平方米高位，下滑到去年10、11、12月的168.73万、139.61万和111.65万平方米，环比降幅分别达18.6%、17.3%和20%。在短短3个月时间里，商品住宅的成交量累计下滑了近一半。而在二套房贷出台前的前9个月时间里，商品住宅的成交量已高达1675.04万平方米，相当于2006年1677.5万平方米的成交量。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，二套房贷政策是上半年过热的楼市向下调整的一个政策性拐点。对于购房者来说，2008年将是最受益的一年。政府在今年还将更加严格地限制过度的需求，以保障真实需求。

    业内人士认为，上海房价经过连续数月的涨幅放缓，局部楼盘价格出现下跌，加上淡季成交低迷，购房者心态已发生转变，从抱怨房价疯涨、心情焦虑转变为持币观望、等待时机。

万科降价风刮到上海

    万科继在广州、深圳等地之后，将首次在上海地区进行优惠销售。据悉，万科旗下的上海万科房地产有限公司将在元宵节(2月21日)对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%，这也是该公司在上海促销力度最大的一次。上海万科有关人士表示，此次促销并不能说是“降价”，而只是为了春节期间“回馈老客户”所进行的优惠活动。 

    在上海之前，万科去年底已经在广州、深圳等地率先大规模降价销售，并几乎成为当地楼盘降价的领头羊。但是，在上海，万科楼盘销售价格一直没有什么变化。目前，万科在上海有7个在售楼盘，这些楼盘正在进行一次性付款购房优惠活动，折扣只有1%至2%。相比之下，此次“春节回馈”的促销力度，对上海万科来说幅度确实相当大。

    按照万科董事长王石的判断，楼市调整还将会持续。王石表示，万科楼盘降价销售，是万科提前启动楼市应对模式的策略之一。

建设部三措施稳定房价

    建设部副部长姜伟新近日提出，今年建设部要抓紧做好三项工作：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。专家学者普遍认为，今年楼市调控将更为理性和成熟。

    姜伟新表示，“总的原则是既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”但他强调，当前，重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。各地建设部门要从大局出发，充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。

机构调控下半年放松

    2007年楼市宏观调控的一大亮点，就是房贷新政、加息等市场化调控手段的运用。随着收紧房贷和数次加息的“累积效应”发力，目前各地的房地产市场普遍降温，取得了比较明显的效果。

    花旗集团最近发表的研究报告称，目前内地一些城市的房地产价格正出现调整，再加上内地A股市场下跌，反映出之前推出的宏调措施已经奏效。花旗集团预测，在美国经济衰退可能拖累内地出口的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮的打压楼市调控措施。如果调控楼市过紧，房价急跌，可能会对内地整个银行体系构成负面影响。

    知名房地产顾问公司高力国际的报告称，最近内地股市随着美国股市回调，必然对住宅购买者产生负面的财富效应。内地居民财富积累发生逆转，将打击民众的购买热情，即使并未影响到他们的经济承受力时也是如此。

    高力国际预计，2008年如果中国对美国贸易盈余缩小，将减轻美国要求人民币升值的压力。这将改变市场的预期，流入内地市场的投机热钱因此会有所减少，使中国政府有空间来放松紧缩政策。高力国际预期，这种调控放松的状态可能会在2008年下半年出现。

编辑：杨雯雯