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土地新政将带来什么？

    近日，一些媒体报道称，从2008年起无锡将控制土地的出让规模，除特定区域、有特殊要求的地块可成片开发、整体开发外，一般单个出让地块规模面积将控制在15至20万平方米以内，约合300亩。这是无锡相关部门防范圈地打击囤地的一记重拳。

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    土地一直是房地产市场争夺比较激烈的资源，2007年，大型房地产开发公司尤其是上市公司在全国疯狂圈地，开发商“手中有粮，心里不慌”的心态导致全国各省市均有不同程度的土地囤积现象。开发商拥有多少土地成为市场衡量开发公司实力的重要指标之一，囤积土地可以使开发商根据市场的反应来调整今后的开发策略，从而导致区域市场房屋销售均价被拉高。也存在着土地受让人缴纳部分出让金分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款，以少量资金囤积土地的现象。这种现象的存在带给房地产市场虚假的供求关系，而已经出让的土地不能及时得到开发利用，不能形成有效的住房供应，增加了金融风险。

     前不久，国土资源部门出台的开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”重于让受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金之后，才能领取土地使用权证。至于付款方式，既可以一次付清，也可分期付款，但都必须在缴清土地出让金全额才能拿证。开发商无法分期拿土地证，分批地进行开发，就不存在将土地分割处理的现象，这样既将一批开发实力较弱、资金较少的开发商排除在土地争夺战外，也在一定程度上缓解了金融风险。这些措施将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

     业内人士表示，将小型开发企业逐出土地竞争市场的方式虽然能起到防范金融危机的作用，但也给了大型开发公司囤地的机会，让房地产市场的大头垄断成为可能，实力雄厚的开发商土地争夺也会加剧，将形成哄抬地价的局面，进而导致房价的不理性增长。

    无锡作为长三角经济强市，房地产产业发展正在飞速发展，外地一线品牌开发企业纷纷进驻无锡，在一级土地市场首先展开了激烈的拼杀。在近几次土地拍卖会上，也呈现出大量土地资源向一线上市开发企业聚集的现象。网尚房地产研究机构的研究员龙先生认为，土地市场是开发企业的粮食源头，没有土地的开发企业将面临生存危机意味着无法生存，因此在土地市场的争夺应该是正常现象，但是土地的流向如果过于集中就不正常了，分批开发加大土地的开发周期，加上大规模的囤地，致使土地供应与开发速度不协调，商品房市场房源供应减缓，供需关系将明显失调。因此，此项政策利弊共存。

    本次出台的土地新规严格控制无锡的出让地块规模，面积将控制在15至20万平方米以内，是对“39号令”的完善与补充，一方面有利于加快房地产行业的健康有序发展，另一方面也使得商品房供应速度加快，缓解了刚性需求对供应市场的压力。
 
    如果新政得以严格执行，土地利用将呈现适度密度空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小后出现“地王”的比例将会减少。项目开发和上市速度将进一步加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

   另外，此项政策的实施对无锡本土以及外来的一些中小开发企业来说是一大利好，从近几次土地拍卖会现场的情况看，由于土地面积较大，总价高，开发周期较长，中小型开发企业都面临“吃不到”或“吃不下”的尴尬，而在外来开发企业强而有力的竞争力挤压下，被越抬越高的土地价格也成为本土开发企业的噩梦。

    无锡的土地新政，使一些中小开发企业有望分到一些“口粮”，无锡或将迎来房屋供应的春天，这必将引发项目在品质与价格上的竞争，使产品和房价更符合市场的需求，一两年后无锡楼市有可能出现百花齐放的局面。

本站编辑：王卫     责任编辑：石小燕