随着宏观调控持续深入，北京楼市的投资风险不断累积，此前在楼市扮演着领涨角色的单价2万元以上的高档房，从下半年以来出现了涨幅减缓甚至涨停的局面。

    日前，本报联合链家地产、中原地产和鑫尊置地等公司，对八个典型区域代表楼盘的调查显示，在一手房疯涨的背景下，下半年2万元/平米左右的二手房平均涨幅不足10%，而且大部分被调查的二手房源在12月初还出现了涨停的局面，少数楼盘的成交价格甚至出现下降趋势。

本月高档二手房成交量迅速下降

　　据链家地产和中原地产三级市场部的统计资料分析，至12月上半月，除郊区的二手别墅外，单价在2万-3万元/平米之间的高端二手房，有七成是集中在以下六大板块：CBD、紫竹桥、朝阳公园、东直门、金融街和中关村，其他区域的二手房价格多数在20000元/平米以下。

　　从富力城、世纪城等8个典型楼盘价格的综合变化上看，下半年房价(报价和成交价)上涨较快的月份集中于9月-11月，值得注意的是，这期间报价与成交价之间的差额较大。而7月、8月份房价的涨幅相对较温和，11-12月份的房价则基本持平。同时，虽然11月、12月阳光丽景、富力城的报价上涨，但其成交价并未上浮，甚至有公司称成交价有所下降。

　　从北京市代表性的8个高端楼盘的价格调查显示，目前的二手房市场的价格明显呈现涨停的态势。据鑫尊置地公司在各个分公司的业务员反映，本月以来，高端二手房的整体成交量明显迅速下降，买卖双方的交易意愿都明显下降。

10月报价与成交单价差距扩至两三千元

　　通过今年下半年单价在2万-3万元的高端二手房业主报价及实际成交价的变化(见图)可以看出，下半年高端二手房价格呈现出三个特征：虽然每月的报价与成交价的涨幅不一，但在11月前都保持了上涨的趋势；在单价方面，业主报价与实际成交价之间一直存在1000元-1200元/平米左右的差距，但在10月份前后，部分楼盘的报价与成交价差距拉大到2000元-3000元/平米，如世纪城三期、蜂鸟社区和富力城；无论是每月的环比还是总体涨幅，业主报价的涨幅均高于实际成交价的涨幅。

　　总体涨幅方面，8个典型项目12月份的报价平均为23185元/平米，比7月上涨了7.4%；而实际成交价为21955元，仅比7月上涨了6.8%。这表明，虽然实际的成交价没有出现明显的上涨，但是业主的预期仍然比较高。不过，9月份以后，业主报价与实际成交价的涨幅均出现放缓的趋势，比如报价方面，9月环比涨幅为1.89%，10月环比涨幅下降至1.54%；实际成交价的涨幅也由9月的1.8%下降为10月的1.48%。

房贷新政使业主报价涨幅趋缓

　　实际成交价方面，参与本次调查的公司认为，成交价的变化与市场变化、业主的预期以及交易双方的博弈息息相关。首先，目前整体二手房市场中，虽然随着房源的增加，供需比例有所缓和，但是卖方仍然占据着主导地位，报价的不断走高自然带动了成交价的上涨；其次，由于高端房产一般总价比较高，在交易双方谈判时，买方往往具有一定的议价空间，因此最后的成交单价一般要比业主报价低1000元/平米左右。

　　而9月末出台的房贷新政是使此后业主的报价涨幅出现趋缓，实际成交价也出现相同轨迹的一个重要影响因素。这表明在2007年全年宏观调控不断趋紧的形势下，下半年二手房房源放量明显增多，加上9月后客户持币观望情绪开始形成，因此，在实际的议价过程中，买方的话语权得到了一定的增强，经过交易双方的博弈，实际成交价低于报价的涨幅。