房贷新政以后，二手房成交量逐月滑落，在得知货币政策十年来首次从紧以后，市场观望心态愈加浓厚。相比商品房市场而言，银行紧缩信贷的政策对二手房影响更加明显。业界调研发现，与去年同期相比，11月二手房交易成交量下降32.4%，虽然房源增加了一倍，客源却减少了近六成。虽然业界不少经纪人对市场预期依然较为乐观，但是对比去年同期，如今的市场已经出现太多变化--严格意义上的刚性需求已经有所下降。

[市场现状]

购房动机发生明显变化

　　我爱我家最新的11月市场调研报告日前出炉。该报告显示：101平方米以上的大户型，90万元总价以上的高档房，8000-10000元/平方米的高单价，30岁以下的青年人--上述特征才是构成二手房实际成交量的主力军。

　　仅仅1年以前，50-60平方米的户型仍然与大户型并列第一，21万-39万元总价才是主流，购房单价主力区间便宜2000元-3000元/平方米，以6000-7000元/平方米段成交最多。

　　从20多万元的二手房成交最多，到90万元以上的二手房成交最多，随着二手房房价的飞速上涨，一年来，二手房成交量中的购房动机发生了明显的变化。

　　据上述报告显示，改善居住条件的动机从一年前的41.9%上升到现在的54.2%；外地来宁安家置业的动机从一年前的29.9%下降到现在的25.2%；拆迁购房动机从一年前的4.8%下降到现在的0.8%；此外，学区购房，结婚购房，投资购房均有所下降。

贷款紧缩租赁市场回暖

　　在2007年国家多次上调存款准备金率后，准备金率已突破近20年来的最高点，并且仍有不断上调的趋势，甚至有可能超过历史最高点。因此业界预计，2008年银行放贷额度仍然从紧，甚至有可能超过2007年下半年。

　　在租赁方面，与10月份相比，11月出租房源增加了19%，客源登记量增加了17.86%，成交量增加了15.53%，供求比为2.5：1。租赁市场有所回暖。这种回暖被判断是与现在购房贷款紧缩有很大关系，很多业主选择暂时出租获得收益，等待时机再出手，而租客们也在趁着年底租金价格便宜之际淘房。据悉，往年每年的冬季为租赁淡季，春季为租赁旺季，可是自2005年开始，淡旺季区分就不明显了。

[业界看法]

预测市场不会有"霜冻"

　　虽然连日来市场有点低落，但是业界的心态仍然比较乐观。我爱我家市场部经理舒莉莉笑道，"每年的12月市场都是比较淡的，客户都想着过年了，谁还有心情买房呢。"她认为，在2008年奥运会之前，银行也不会再出台新的调控政策，二手房市场也不会遭遇霜冻。因此，舒莉莉表示，可以预见明年初成交量将与现在大体相仿，同时房价依旧稳中有升。

　　城开千居营销总监姜宗涛承认10月以来成交量一直滑落，但他认为刚性需求现实存在，仅仅是暂时受到了政策的抑制而有所延迟，"没必要对明年悲观，该买的明年还是会买的。"

刚性需求下滑幅度较大

　　但在业界的笑语背后，统计数据显示，这个市场与去年同期相比完全不同，人们购买二手房的迫切性已发生微妙的变化。现在包括投资在内的其他需求降低到8.9%(去年9.6%)，说明调控政策收到了良好的效果。同时，拆迁购房、结婚购房、外地安家置业购房，这些被公认为二手房市场上的刚性需求与去年同期相比，也出现了较大幅度的下滑。

　　改善居住条件的购房动机占成交总量的比重在一年中间增长超过10%，同时需求集中在101平方米以上的大户型，这说明至少在实际成交中，市民购买二手房的迫切性在向舒适性转移。

　　姜宗涛认为，改善居住的需求实际上不能算成是严格的刚性需求，因为这种需求是可以延迟的。此外，改善居住的需求还可能通过购买商品房、租房或者其他途径来实现。

　　对市民的实际调查也证实了这一点，当普通工薪阶层市民发现自己要为换更大的房子而增加贷款成本的时候，往往便推迟了自己的购房计划，除非他们的人均居住面积尚未达到全市平均水平。

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编辑：刘永利