【案例】

　　小赵的父母都已退休，二老用毕生积蓄购买了80平方米的住宅，产权登记在自己名下。小赵瞒着父母将他们的房子出售给自己，并将房子抵押给银行，骗取了购房贷款39万元。为了骗贷和过户，他不仅骗取了父母的产权证、伪造了父母的身份证，还雇佣“假父母”协助诈骗。直到银行上门催讨贷款并欲拍卖房子时，二老才如梦初醒。

　　面对残酷的事实，他们悲愤交加，又进退两难，要么为儿子背上这沉重的债务，要么让儿子锒铛入狱。

　　在市房地局提供的这一案例中，父母如能为自己的房地产权证设置密码，加上一把“锁”，那么他们的逆子在申请买卖的房地产登记时，会因无法输入正确密码，而无法买卖和抵押登记，诈骗行为也就不会轻易得逞。

　　值得注意的是另一种情况：如果小赵不是将房屋出售给自己，而是假冒父母的名义，将房屋出售给不知情的第三人。事后调查，第三人支付了合理的房价，并经房地产登记机构登记，取得了房地产权证。那么根据《物权法》保护善意取得不动产的原则，小赵的父母可能面临失去栖身之地的悲惨处境。如果房地产权证设置密码的话，这种情况就不会发生了。

何时应该付清房款？【政策解读】

　　买房子，何时该付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地产登记机构的受理日，交付房款。也就是说，买家在登记机构出具收件收据后付款。现在，这一方法行不通了。

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　　根据《物权法》的最新解释，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权转移已经生效。登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。审核的规定时限是20天，在此期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以买方在没有领取房地产权证之前，尽量不要付清全部房款，也不要急于装修。

【案例】

　　张先生通过中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐签订了买卖合同。两人于今年10月8日共同到交易中心申请过户，办理转移登记，10月28日房地产登记机构完成审核，并记载在登记册上。

　　按照原先的规定，房地产登记机构的受理日即为登记日，很多买家选择这个时间交付房款。而现在按照《物权法》的规定，登记日调整为记载日，上述案例中登记机构完成审核并在登记册上记载的时间，是10月28日，这天才是登记日。因此如果张先生还是按原来的习惯，在10月8日交付房款，那么他可能承担审核期内潜在的诸如法院查封、利害关系人申请更正登记、异议登记等风险，可能造成不必要的麻烦和经济损失。

　　此外，《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定谁是该房地产的权利人，首先看该房地产有无办理登记。比方说，房地产权利人甲将房屋卖给了乙，两人只签订了房地产买卖合同，而并未到登记机构办理转移登记。过了一段时间由于房价上涨，甲生了悔意，背着乙又将该房屋卖给了丙，两人在签订了房地产买卖合同后，到登记机构办理了转移登记。这时该房地产的真正权利人是丙而不是乙。乙受到的损失，只能按照签订的房地产买卖合同要求甲给予赔偿。由此可见，登记具有物权效力。

“地役权”意味着什么？【政策解读】

　　所谓“地役权”，指的是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。根据《物权法》的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记；未经登记不得对抗善意第三人。

【案例】

　　甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。

　　根据《物权法》规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

　　在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂，由于地役权合同已经登记，丙工厂不得以“不知情”为由拒绝履行地役权合同，丙工厂须继续履行原地役权合同。因此，甲工厂、乙工厂和丙工厂，应签订“地役权”转让合同，并向原登记机构申请地役权变更登记。

首席编辑：石小燕