《物权法》已于10月1日施行，有关物业管理方面的上海地方细则也正式出台。日前，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)对相关问题作了具体规定。其中，明确规定即使一产证上写了几个人的名称，在表决时一个产证只计算
为一个业主。同时，原业主大会议事规则、业主公约也开始“变脸”。

业主大会投票票数计算有了新规则

    如果一个房产证写了几个人的名称，但在业主大会进行相关表决时它拥有几票？开发商办理一张大产证，它又拥有几项表决票？而一个业主在一个小区拥有多套房产又拥有几票？昨日，房地局宣布日前已经印发了的《通知》对相关问题已经作了具体细化规定。

    《物权法》规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。根据《物权法》第七十六条的规定，业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；也就是说，如果仅仅只有半数业主同意，但这半数业主所占建筑面积不到总面积一半，也不能通过。同样，维修资金使用等重大事项，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

    但对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，《物权法》没有细化，此次房地局的《通知》对此进行了细化规定，“计票主要依据为产证。”

    《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。

    “业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

    值得注意的是，根据新的投票规则，开发商如果只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，而一个业主如果在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数计为“多人”。

部分原业主大会议事规则和业主公约将修订

    根据《物权法》的规定，业主自我管理的合约名称发生了变化，修改的《物业管理条例》也相应将“业主公约”更名为“管理规约”，将“业主临时公约”更名为“临时管理规约”。

    同时，由于投票规则、计票方式等的变化，原业主大会议事规则、业主公约的部分内容也出现与上述说法不一致的情况。

    因此，《通知》规定，《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。

    据悉，目前，市房地资源局已就新的业主大会议事规则、相关管理规约示范文本进行了修订，并在部分区县试点后印发。

建筑物维修费分摊作了规范

    《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配采取约定优先原则，根据《物权法》第八十条的规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定进行了规范。

    业主大会成立前，为确保公平，防止建设单位利用房屋销售优势做出不合理的约定，保护购房人的合法权益不受侵犯，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》的规定执行，即主要按照房屋建筑面积比例计算。

    业主大会成立后，则可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照房屋建筑面积比例计算。 (江敏)

编辑：杨雯雯