圈钱

    【牛文文】：看来我也应该去买一点万科的股票，分享一下房地产行业的利润。房地产上市公司公开发行股票，确实给我这样的普通人创造了进入这个行业的机会。但是也有人认为，今年房地产上市公司增发了1000多亿，有圈钱的嫌疑，尤其万科一家就增发了100亿，特别受关注。王总，对这种观点您怎么看？

    【王石】：我想，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，我们认为它应该有三个特征。第一是，它是过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

    首先我们看一下融资规模。1000多亿这个数字应该是不准确的，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33％。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。

    再来看一下跨行业的对比。今年一到九月，我们列出除银行业之外，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

    其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100％投到了指定的项目上去。

    最后是看回报情况。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

    我们来小结一下。第一，万科的融资规模和经营规模是匹配的，甚至偏低。第二，万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三，万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。我想，肯定不能把这样的融资行为称为“圈钱”。

囤地、捂盘

    【牛文文】：看来对行业的真实情况，我们还必须做更多的了解。刚才郁总提到，万科不囤地、不捂盘，这也让我觉得很新鲜。因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘，能不能请王总详细介绍一下？

    【王石】：万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，现在万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。我们认为，这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

    从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底，万科持有的土地是1653万平米，注意这是建筑面积，是乘了容积率的；而万科明年的开工量将超过1000万平米。

    如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。事实上，最近几年是万科增长最快的几年，我们比较少的土地资源，并没有影响到公司的发展。