中国经济名家讲坛副理事长李开发接受记者采访时表示，“房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫，是房地产价格远远超出实际价值的一种现象。在房地产市场中，不少购买者把房地产作为投资渠道，房屋空置率显著增高。” 房地产泡沫的典型特征就是：“房子不是用来住的，而是用来炒的”。

       那么，如何测度房地产泡沫呢？李开发通过对国际市场房地产泡沫测定方式的研究，对照我国国情，提出了六项测定指标。

    一是国内各产业利润率之比。一个产业如果平均利润率高于其它产业30％以上且三年以上，可以认定有泡沫存在，如果超过其它产业3倍以上则有严重泡沫。

      在国际市场上，房地产业平均利润率为8％左右。而我国房地产领域近10年的全部投资利润达到50％以上，如果以风险投资利润率来说，则高达300％以上，由此可见泡沫是十分严重的。

    二是年度家庭全部收入与房价之比。西方发达国家的居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2．5－5之间。联合国相关机构合理的指导性指标为1∶3，世界银行的指标为1∶5。

    按照建设部小康住房的要求，家庭平均住房面积应为81平方米。目前北京五环内平均房价达到万元，81平米的住房需要支出81万元，房价与家庭年收入比为15．18倍。以20％的首付和20年贷款为例，贷款总额为64．8万元，月供4891．01元，超过全部月收入的110％。

    三是城市居民个人月收入与每平米房价之比。李开发认为，居民家庭月供不超过家庭月收入的40％时，是可承受房价。

    依北京房价为计算对象，除首付条件不论，当家庭月供为家庭收入的40％即为1778元时，此时房价为3637元／平方米。此时为合理的居民个人月收入与房价比，数值为0．4527。

    他认为，两者之比低于该数值并在15％以内为轻度泡沫，高于30％并在45％以内为中度泡沫，高于45％以下则为严重泡沫。而据以上数据计算，北京居民每月工资可购买住房仅为0．1646平方米，泡沫程度较为严重。

    四是看一国全部贷款中房地产类贷款的比重。西方发达国家的房地产类相关贷款通常在8％左右，数值较高时候也不超过12％。李开发认为12％以内，可确定为合理产业贷款值，超过该比例并在5％以内为轻度泡沫，超过5％但在10％以内为中度泡沫，超过10％为严重泡沫。

    目前我国的一线城市房地产贷款普遍达到35％－40％甚至更多，全国平均值也接近30％，因此其泡沫状态是比较严重的，这也是从2005年起国家一再坚持深入调控房地产市场的原因。

    五是看社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重。按照产业的分工与比重，房地产业作为第三产业中建筑业的一类，其占社会总投资比例在10％以内为宜。

    超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上，说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。按照这一指标，许多一线城市处于严重泡沫状态。从全国平均数值来看，处于接近严重泡沫状态。

    六是房屋租售比。这一指标来源于国外，其内容是房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，用来评估住房投资价值是否合适或存在泡沫。

    “房屋租售比”值的大小，是国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。目前国际认可的比例在1∶100到1∶200之间，李开发认为，北京以1∶230较为适宜。超过这一数值的达到1∶280以内，他认为有轻度泡沫，超过上述数值并在1∶330以内为中度泡沫，超过1∶330则为严重泡沫。（谢丽佳）

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首席编辑：石小燕