“以房养老”模式就是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算一般是按房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命分摊到投保人的预期寿命年限中去。

　　这种模式最早是上世纪８０年代中期由美国新泽西州劳瑞山的一家银行首先创立，如今在美国日趋兴旺。随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并在二十年里逐步发展成熟。

　　随着中国房地产市场的发展和完善，中国的住房制度也在不断的与国外接轨，相信不久的将来中国的“住房养老”政策也会在发展的过程中逐步完善。今天特整理出四个国家的“住房养老”政策希望能从中找到我们可以借鉴的地方。

加拿大：后人处理房产时折还贷款

　　除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

　　在加拿大，超过６２岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在１．５万到３０万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。

　　倒按揭在加拿大成功的关键就在于其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。一个充分考虑了客户需求与银行利益的倒按揭方案一般会为市场各方所接受。

新加坡：房屋出租换养老收入

　　在新加坡，政府规定倒按揭只限于私人建造的商品住房，新加坡政府建造的组屋不能参加倒按揭操作。组屋是指：由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，大致相当于我国的经济适用房。

    新加坡“住房养老”模式具体情况有以下三种：

　　第一种，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。

　　第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取５房式的组屋，然后再换取３房式的组屋，依次类推。

　　第三种就是平常所说的倒按揭。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。

美国：三种贷款形式供选择

　　在美国住房养老模式已有２０多年的经验。发放对象为６２岁以上的老年人，分为三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理，不需政府的认可手续：

　　第一种，联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。用户可以尽可能长的生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

　　第二种，联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及还贷计划后才能获得贷款。

　　第三种，放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的２５％－３０％作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

　　美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。

英国：抵押贷款充当保费

　　英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。

　　总结了以上四个国家的情况，我们对外国“以房养老”的概念有了个框架上的了解。应该说“以房养老”产品的出现是社会保障制度的一种探索，也使保险公司拓展了服务领域、增加了收益。

　　但从另一方面说，“倒按揭”贷款尽管以老人住房资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对这类无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面都存在着一定的市场风险，回收风险在这种新型的养老模式或者说房地产融资方式中仍是不可回避的话题。 (龚磊)

编辑：刘永利