自４月３０日起，新房成交价格已连续３天跌破万元大关。深圳房价是否已经调整到位？

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    ２００８中国（深圳）春季房地产交易会（简称春交会）正在轰轰烈烈进行，各种打折促销活动铺天盖地，同时深圳房价也传出了新的震撼：自４月３０日起，新房成交价格已连续３天跌破万元大关。深圳房价是否已经调整到位？自住购房是否可以出手？未来楼市将继续探底还是转而回暖？这些话题引起了一些市民和专家的热烈讨论。

    春交会力促深圳房价连续３天破万

    ２００６年８月，经过一轮猛涨，深圳新房成交均价突破一万元，达到每平方米１０６６９元，成为国内城市中的首个“万位城”。此后，深圳房价更是一路高歌猛进，直达２００７年１０月达到均价每平方米１７３５０元的历史高位。当时在深圳根本找不到均价１万元以下的楼盘，万元以下的房价，对于深圳而言，可谓暌违已久。 [深圳楼市趋冷买家仍观望 房价可能跌回2006年底]

    而自今年４月３０日以来，深圳房价就走出了调整以来的新低。深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，４月３０日，深圳新房成交均价为每平方米９３２３元，成交量出现放大，当日成交２８３套，基本恢复到往年的正常水平；５月１日，新房成交均价为每平方米９７５８元，成交２０８套；５月２日，新房均价为每平方米９９２９元，成交１５１套。

 
    出现这种情况，主要原因是因为近期宝安、龙岗等非中心区的楼盘成交量较大，拉低了全市均价。以５月２日为例，当天成交的１５１套住宅中，宝安成交５２套，均价为９８７８元／平方米，龙岗成交７３套，均价为８６０９元／平方米，两者加起来占了全市成交量的８２．８％。

    这些非中心区的楼盘能够大量地推出、成交，春交会功不可没。５月１日，春交会开幕，记者在现场看到，这里人山人海、摩肩接踵，各种咨询、介绍的声音此起彼伏，而深圳本地房地产企业也一改往年的高傲，几乎所有品牌开发商都在展会上现身。一些低价楼盘的报价也让人心动，如一个名为海岸新城的楼盘，声称每平方米２９００元起价，濠景城也对外宣传折后价格为每平方米３７５２元。

    更多的楼盘则在春交会上推出了特价房。可园七期均价每平方米１．１万元，有每平方米９０００元左右特价房；慢城的特价房在每平方米７０００元－８０００元；金海华府要推每平方米８０００元起价的特价房。这些楼盘大多是宝安和龙岗的，他们此前也都有促销活动，但春交会无疑创造了一个更为集中的展示平台，吸引了众多购房者进场选购。

    期待中的大规模降价行为并没有出现

    尽管房价连续３天破万，但对于深圳自住型的购房者而言，实质性的利好并未出现。“还是太贵了，降价的都是些特别边远的楼盘。”在科技园上班的周小姐告诉记者，由于现在住的地方太吵，她一直想到关外去买一套安静的住房，但这两天看下来大失所望，万科第五园叫价每平方米１．２５万元，金地梅陇镇３期均价每平方米１．１万元，与原来的报价相比都没有变化。

    记者在春交会上专门咨询了金地梅陇镇３期，他们推出了购房三重礼：送国际品牌家电一份；购房前１０名，送家居礼品一份；购房者有机会参与１０００元－５０００元的抽奖活动。其他一些主要楼盘的情况也是如此，其价格延续了春节后的行情，开发商不降价成为春交会的主流。

    作为春交会上最热门的特价房，记者走访后发现，这些特价房本来就是楼盘中位置不好的项目，不是楼层低，就是朝向有问题。例如皇御苑每平方米比均价便宜３０００多元的特价房，主要位于５楼以下，而且面朝高速公路。售楼工作人员为记者推荐一套总价１０６万元的特价房，建筑面积７０平方米，均价也在每平方米１．５万元左右。

    这与购房者的预期显然有很大差距。作为在深圳房价连续３个月下降的背景下举行的春交会，此前人们普遍认为春交会上开发商会集体降价，以缓解已经紧绷了半年的资金链条压力。甚至有说法是，“降价是开发商的唯一自救出路”。深圳本地开发商踊跃报名参展，也让更多人看到了降价的希望，然而开发商只是集中展示他们认为优惠的楼盘，并未在原有基础上进一步降价。

    “从这个意义上看，几天的成交价格并不具有太多的研究价值。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，这主要是因为小户型大量入市拉低房价所致，房价破万、成交量放大，说明深圳的刚性需求很强，只要房价下降到合适的水平，就会有人追捧。

    后市：继续探底还是转而回暖？

    目前深圳楼市处于一个微妙的关口，升降的可能性都有，因此对于深圳楼市的未来走势，专家们的判断都比较审慎。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，春交会是吸引购房者眼光的最好时机，如果开发商能够一次性降价到位，则可以有效稳定深圳楼市，但这种可能没有在春交会上实现，开发商和购房者的博弈将继续，楼市也将持续低迷。

    深圳大学国际金融研究所所长国世平则认为，从房地产的周期性判断，目前国家宏观经济形势隐忧不少，房地产一旦进入下降通道，就没有那么快能够重拾升势，深圳楼市的调整还将继续。对于开发商而言现在是最困难的时期，不要轻易去拿地或扩建地产，持有现金才能熬过眼前的冬天。

    “深圳今后房地产市场的发展，应该在谨慎中保持乐观。”在本次春交会的有关论坛上，深圳房地产研究中心副主任王锋承认深圳房地产市场价格出现泡沫，表示目前深圳楼市的状况并不是拐点出现，仍是短期的大幅震荡。王锋认为，春交会人气很旺，房价达到低点，并不意味着房地产市场很快就能涨上去。不过，他同时认为，深圳的刚性需求很强，宏观经济也长期向好，因此对未来房价应持乐观态度。

    世联地产顾问（中国）有限公司董事长陈劲松认为，去年以来深圳楼市出现的调整，是一次上升期的中期调整，主要体现为交易量的萎缩，而不是价格拐点。目前深圳楼市观望气氛浓厚，在当前物价上涨较快的情况下，住房价格不涨就意味着相对贬值。但不要指望房价会出现股价一样的大跌，因为２０多年的经济增长，使得人们口袋里有了足够的积蓄。（彭勇）

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